De l’utilité de bien choisir son agent immobilier

De l’utilité de bien choisir son agent immobilier

La paracha Haye Sara a cette année encore été à l’origine de nombreux échanges entre les professionnels de l’immobilier.  Comment  lors du décès de Sarah, Ephron, propriétaire à Hevron, a-t-il pu prétendre vouloir faire un cadeau à Avraham Avinou en lui extorquant un prix démesuré par rapport au prix connu du marché pour le caveau de Mahpela ? Non pas qu’il existât déjà un indice The Marker-Yad 2 ou un Global  Property Guide, mais généralement, lorsque votre voisin et ami essaie de vous vendre son 2 pièces au prix d’un pavillon, il ne prétend pas vous en faire cadeau et si vous l’achetez à ses conditions, vous n’en êtes pas spécialement fier.

Ce d’autant que cette acquisition constitue le premier acte d’achat officiel en Israël.

Or Avraham Avinou n’a pas envisagé une seconde de recevoir ce terrain en cadeau, ne considérant pas son voisin comme un véritable ami plein de compassion pour lui après le décès de son épouse, et souhaitant surtout que cette transaction soit bien enregistrée comme une véritable cession bien que le Taboo (cadastre) n’existât pas encore.

Avraham Avinou n’a pas non plu essayé de faire une estimation du juste prix de ce bien et donc de le négocier car rien ne lui paraissait trop beau pour enterrer Sarah et parce que lui seul connaissait la vraie justification de ce qui  apparut certainement à tous comme un coup de cœur.

S’il avait pris un bon agent, défenseur de ses intérêts, que se serait-il vraiment passé ? Cet agent, constatant le prix exorbitant demandé, aurait il incité son client à acheter un autre bien ? Lui aurait-il conseillé de négocier ce bien quitte à risquer de ne pas l’obtenir ?

En fait, seul Avraham Avinou connaissait la motivation profonde qui guidait son choix, et préféra  passer pour un « fryer » aux yeux de tous plutôt que de perdre le trésor que lui seul voyait à cet endroit : pas du pétrole ni de l’or, mais la porte du Gan Eden.  Cet élément de plus-value était évidemment inconnu tant du vendeur lui-même ou des voisins que de l’agent qu’il aurait pu prendre, et ce champ avec cette grotte ressemblait en tous points au champ voisin, mais Avraham Avinou savait, lui , que lorsqu’i l  avait poursuivi  un jeune veau pour préparer un repas aux 3 anges venus lui rendre visite, c’est dans cette grotte qu’il était arrivé par hasard, et c’est là qu’il avait trouvé, d’après le Midrash, Adam et Eve, étendus.

C’est exactement la que commence la difficulté pour un agent à cerner les véritables motivations et attentes de l’acheteur, celles qui ne sont pas forcément celles exprimées, et c’est ainsi que bien souvent le bien acheté ne correspond pas du tout aux besoins formulés initialement.

Et c’est exactement là que se situe l’intérêt de s’adresser à un agent qui a une bonne connaissance du marché immobilier local, et à Jérusalem notamment nous avons la chance de travailler en coopération entre agences, un agent qui sera un véritable partenaire dans votre entreprise d’acquisition et qui vous aidera à trouver le bien qui renferme votre propre trésor caché, même s’il ne s’agit pas forcement de l’entrée du Paradis.

Un bon agent ne sera pas la pour vous dissuader d’acheter l’appartement qui vous plait mais pour vous donner tous les éléments objectifs de réflexion et admettre en même temps que la proximité de telle synagogue ou de la maison de votre belle-mère peut justifier que vous envisagiez de payer plus cher justement pour accéder à ce trésor caché.

Car d’où vient justement cette merveilleuse bulle immobilière israélienne si ce n’est de la diversité des trésors recherchés, tous présents dans des biens différents.

Alors que demander vraiment à votre agent ?

Compétence, professionnalisme, certes, et cela passe par une bonne capacité d’écoute, de la disponibilité, une parfaite connaissance du marché local, c'est-à-dire tant de l’offre que de la demande, une coopération avec ses confrères pour vous ouvrir toutes les options. Cela implique également que votre agent soit capable de ne pas porter de jugement personnel  sur vos critères personnels de choix, mais en même temps qu’il soit à même d’évaluer objectivement chacun de ces critères face à votre vendeur potentiel. Car finalement, à l’époque, Meharat hamahpela ne répondait qu’aux critères d’Avraham Avinou et à personne d’autre. Et le fait d’acheter une tombe coutant une fortune pour sa femme s’est révélée plus tard comme faisant partie des 10 épreuves qu’Avraham Avinou devait surmonter.

Une agence immobilière n’est pas juste une vitrine avec des produits et des prix affichés.

 Le prix demandé peut être justifié pour certains mais pas du tout pour vous si le bien ne correspond pas a vos attentes. Et si vous devenez propriétaire d’un bien qui ne vous va pas, vous risquez de vous retrouver à le brader le jour ou vous trouverez réellement celui qui rassemble les critères qui sont importants pour vous.

Dans une optique d’acquisition immobilière,  force est de constater que nous nous trouvons en réalité face à 2 options : lieu d’habitation  ou investissement locatif.

Si votre objectif est de créer votre lieu de vie, d’habiter très prochainement  la maison que vous recherchez, ne négligez pas le coup de cœur, mais analysez-le. Donnez tous vos éléments même en vrac à votre agent et définissez vos critères prioritaires. Les vôtres, à vous, pas ceux que vous aurez entendus par tout le monde. Osez affirmer vos priorités personnelles (proximité de vos parents, de votre synagogue, de vos activités …) et attachez-vous aux critères non modifiables (emplacement, lumière, ..).

Si au contraire vous achetez dans l’optique d’un investissement pour louer ou pour venir plus tard, visez les critères recherches par les locataires (étage bas, proximité des autobus et des écoles,..)

Dans tous les cas, pensez bien que l’intérieur est souvent modifiable et ajustable, pas l’extérieur.

On ne peut pas choisir 5 ans à l’ avance son coup de cœur, car dans 5 ans vous ne savez pas encore ce qui sera essentiel pour vous. Votre meilleure amie aura peut-être déménagé, les enfants auront grandi, votre belle-mère sera peut être ailleurs, et vous aurez donc tout intérêt à revendre votre bien déjà rentabilisé pour vous offrir votre coup de cœur.

Le trésor caché évolue pour chacun d’entre nous en fonction de l’évolution de notre vie et il n’est ni le même pour tous ni le même pour toujours.

Alors que vous vous installiez ou non à Jérusalem, ne restez pas un étranger chez vous, achetez, et comme les prix ne cessent de monter (près de 40% depuis 2009 selon la dernière étude de Goldman Sachs en moyenne en Israël) achetez maintenant.

Quant à ceux qui comme moi sont fans de statistiques, voici juste pour comparer, issus de cette même étude, les chiffres pour les autres pays : hausse de près de 30% en Norvège, 22%en Suisse, près de 20% au Canada, 12% en Allemagne ; baisse significative en Grande Bretagne, 8% aux États-Unis, 30% en Espagne, 33% en Grèce et plus de 40% en Irlande (voir graphique). Encore un argument pour acheter en Israël .

Sources : Yad 2, The Marker, Goldman Sachs report, Paracha Haye Sarah, Commentaires de Rachi, La Paracha Leket Eliaou Berechit.

Déborah

Jérusalem Immobilier

Tél. Israël: (972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39

www.jerusalemimmobilier.com

Acheter un appartement a Jérusalem sans apport personnel

Vous en rêviez, just do it.

Vous avez la capacité de rembourser des mensualités de prêt mais pas d’apport personnel, aujourd’hui vous pouvez quand même acheter un appartement à Jérusalem.

 Comme illustré dans notre article du mois dernier (Se Loger numéro 28),  pour acheter en France, il suffit de pouvoir rembourser une échéance d’emprunt tous les mois et on peut recevoir 100% de la somme nécessaire à un achat immobilier, sans apport personnel, mais évidemment lorsqu’on revend quelques années plus tard, le bénéfice réalisé est très très faible, particulièrement en ces temps difficiles où l’immobilier chute en France  ( jusqu'à 8% cette année à Marseille), et où les taxes sur la plus value et les impôts engloutissent presque l’intégralité du maigre bénéfice réalisé après toutes ces années à rembourser l’emprunt. En fait, on peut dire que l’achat immobilier en France aujourd’hui ressemble plus à une épargne forcée qu’à un véritable investissement.

A l’inverse, à Jérusalem, l’immobilier a monté de 70% ces 5 dernières années et les loyers montent d’environ 7% par an sur les biens petits et moyens (moins d’1 million de dollars). Il faut bien sûr prévoir une taxe non négligeable de l’ordre de 5%(surtout depuis  les nouvelles lois) à payer lors de l’achat, mais il n’y a pas de taxe foncière et la taxe d’habitation et les charges de copropriété sont à la charge exclusive du locataire. Et comme  il y a seulement 155.000 logements à Jérusalem pour couvrir les besoins des 804.000 habitants ainsi que la demande des non-résidents israéliens, cette pénurie de logements tant à la vente qu’à la location assure, lorsqu’on a acheté selon les bons critères (voir notre dossier du mois de juillet Se Loger numéro 26), de trouver rapidement un locataire ou de revendre facilement avec un bénéfice conséquent et non imposable pour un étranger (non israélien).  La seule vraie difficulté, c’est qu’en Israël, les nouvelles dispositions de Stanley Fisher en termes d’emprunt hypothécaire ne permettent qu’un emprunt de 50% du prix du bien, nécessitant donc un apport d’au moins autant.

Plus de 60% des actifs Juifs de Paris (un peu moins en Province), gagnent plus de 3.000 euros par mois. Certes, nombreux (même à Paris) sont ceux qui ont du mal à boucler les fins de mois, mais encore plus nombreux sont ceux qui rêvent de finir leurs mois ailleurs, par exemple sous le soleil exactement, à Jérusalem ou en Israël. Or ces actifs, qui gagnent bien leur vie sans pour autant être milliardaires, ont en général  déjà acheté leur résidence principale, ont bien souvent fini de la rembourser ou sont en fin de parcours d’emprunt. Ils n’envisagent pas une alyah immédiate car ils n’ont pas forcément envie de se lancer avec leurs enfants dans une aventure à risque pour le moment mais ils n’ont plus envie d’acheter en France (intéressant ni financièrement ni idéologiquement), prennent peur chaque fois qu’ils viennent en vacances en Israël en voyant les prix des appartements et rentrent découragés à la rentrée des classes.  En effet, qui  n’est pas impressionné en venant en vacances au mois d’Août par le prix des appartements dans le pays où coulent le lait et le miel ? 5.770 euros /m2 en moyenne à Jérusalem (pas dans les quartiers chics, et pas rénové, souvent pas d’ascenseur !) Plus qu’à Lyon (3.623/m2), bien plus qu’à Marseille (2.240/m2), et souvent pas loin du prix du superbe appartement dans lequel ils vivent aujourd’hui. Alors, nos actifs se disent que comme ils n’ont pas les fameux 50% d’apport perso, ils abandonnent leur rêve et leur logique et reprennent le chemin du travail, sans motivation particulière à épargner (livret A à 2% !, le reste trop risqué,..). Ils  reprennent leur rythme de vie avec les restaus, les sorties simples mais chères pour se donner le courage de retourner au travail le lendemain, dépensent donc sans s’en rendre vraiment compte ce qui pourrait servir à une acquisition,  piochent des réserves d’énergie et de rêve à la communauté le Shabbat, et reviennent en vacances à Hanoucca.

Et pourtant, force est de constater qu’aujourd’hui les taux des prêts immobiliers sont en baisse  (2.15 a 2.25%) en France, et qu’une hausse est à prévoir d’ici 2015. Il est donc urgent d’en profiter.  Mais pour acheter où ? En France, pas d’intérêt. L’index de The Economist ou de Global Guide Property indique les lieux surs pour investir : Singapour, Hong Kong, Israel. PRIX EN HAUSSE DANS UNE ECONOMIE EN HAUSSE. Alors le choix est relativement facile, même si on n’a pas l’intention d’habiter à Mea Shearim. Ce d’autant que le but d’un investissement ce n’est pas de l’habiter mais bien juste de le louer pour le rembourser pus de le revendre et gagner de l’argent.

Et c’est à travers des emprunts immobiliers français pour achat à l’étranger qu’on réalise ce fameux apport de 50%  grâce à ses revenus français. Les banques ne peuvent évidemment pas  hypothéquer le bien acheté à l’étranger mais plusieurs solutions sont possibles pour garantir la banque :    

1. Hypothèque d’un bien en France  (habitation principale, commerces, … pour 100.000 euros), solution la plus chère

2.  Nantissement d’une assurance vie, facilement réalisable, mais encore faut-il avoir déjà souscrit cette assurance-vie

3. si vous n’avez ni l’un ni l’autre ou simplement car le coût est plus intéressant que les frais d’hypothèque, le recours à une société de caution mutuelle. Encore pas très connue mais peu couteuse et rapide à obtenir, la caution mutuelle permet avantageusement de garantir un emprunt immobilier auprès des banques. Ce dispositif repose sur le principe de la solidarité mutuelle puisque les sommes récoltées servent à régler les éventuels problèmes de remboursement des adhérents en difficulté. Il peut être obtenu sur demande directement auprès de la plupart des banques et son coût est alors de 0.5 à 1% du montant du prêt (1.480 euros en tout pour 100.000 euros empruntés), payable en 1 fois et cette somme est remboursée à 80% à la fin du remboursement de l’emprunt. Si vous êtes fonctionnaires (RATP,  Éducation Nationale, Poste, Police, ..) ce dispositif est entièrement gratuit (pris en charge par votre mutuelle directement)

 Et dans les 3 cas,  il serait complètement dommage de ne pas compléter l’apport ainsi constitué par un prêt à la consommation pour financer les frais qui entourent l’acquisition, car l’ensemble sera rapidement payé en grande partie par notre locataire. De nombreux sites indiquent la marche à suivre pour pouvoir faire des emprunts immobiliers pour des achats à l’étranger, mais le mieux reste évidemment d’avoir un professionnel aguerri qui gérera la synchronisation. Cela parait compliqué à prime abord mais c’est chose aisée quand on connait les 2 systèmes français et israélien et qu’on arrive alors à jongler entre eux, et surtout c’est là que se trouve la clef de l’avenir de ces actifs juifs français en Israël. 

Concrètement, prenons l’exemple d’un emprunt de 100.000 euros empruntés en France en emprunt immobilier international à 2.25% fixe sur 10ans (on peut même obtenir un taux à 1.80 révisable mais là il est alors plus difficile de faire des prévisions exactes à moyen terme), le remboursement mensuel  sera alors de 946 euros assurance comprise (18 euros /mois), comme pour un emprunt classique.

Un prêt à la consommation complémentaire de 21.000 euros sur 4 ans entraine un remboursement de 420 euros/mois.  

Soit un total de 1.396 euros de remboursement par mois pendant 4 ans puis 946 euros par mois pendant 6 ans en France.

Fort de cet apport de 121.000 euros, soit 600.000 shekels environ, on peut donc obtenir un emprunt hypothécaire de 600.000 shekels en Israël  de façon systématique. Cet emprunt entraine un remboursement mensuel de 3.000 shekels sur 15 ans en Israël dans les conditions classiques.

Soit un budget total de 1.200.000 shekels, permettant donc d’acheter à Jérusalem un appartement louable à 3600 shekels au moins par mois. (Pas dans un quartier chic, pas rénové, et souvent sans ascenseur, le même exactement que l’appartement type décrit plus haut)

Ainsi donc, en Israël, la location de cet appartement couvre  l’intégralité de l’emprunt  israélien et dégage même un bonus de 600 shekels par mois dès la 1ere année, soit 7.200NIS/an, soit environ 1.440 euros par an, c'est-à-dire plus d’1 mois de remboursement des emprunts français.

Les loyers augmentant en moyenne de 7% par an,

-          la 2^e année, le loyer passera donc à 3.852NIS/mois , dégageant donc un bonus de 10.224NIS/an soit 2.044 euros par an, soit  1.5 mois de remboursement des emprunts français,

-          4.122NIS/mois la 3^e année soit 2.692 euros /an, soit 2 mois de remboursement des emprunts français,

-          4.410NIS/mois la 4^e année, soit  3.384 euros/an, soit 2.5 mois de remboursement des emprunts français,

-           4.718NIS/mois la 5^e année soit 4.123 euros/an, soit 4.5 mois puisque le prêt à la consommation est alors terminé

et la 6^e année vous pouvez donc gentiment envisager un nouvel achat immobilier ou bien même une alyah sereine, en vous installant dans le quartier de votre choix puisque vous pourrez gentiment revendre ce 1^er bien avec une plus value importante et non taxée  (appartement unique et acheté il y a plus de 4 ans) et donc acheter plus grand, plus joli et avec ascenseur1

Le rêve étant presque réalité, il vous faut donc dès maintenant vous entourer de bons conseils immobiliers et financiers, compétents tant en France qu’en Israël pour pouvoir coordonner et synchroniser les dossiers avec les banques dans les 2 pays simultanément car vous l’avez compris, le timing est essentiel, et vous lancer à la chasse à votre premier appartement à Jérusalem, plus serein également car vous n’êtes plus à la recherche de la perle rare qui provoquera chez vous un coup de cœur mais bien d’un appartement objectivement rentable.

Évidemment, cet exemple est l’exemple de premier prix d’acquisition immobilière (1.200.000NIS), pour un remboursement mensuel abordable par la plupart des actifs juifs français parisiens, mais si vous disposez soit d’une capacité de remboursement mensuel supérieur, soit d’un petit apport initial en banque ou en espèces, chaque euro supplémentaire d’apport constitué permet l’équivalent d’emprunt en Israël et donc permet d’accéder à un produit  plus grand ou mieux placé.

Sources : Central Bureau of Statistics, The Economist, Chambres des Notaires de France, Banque de France, L’Arche, La Banque Postale, Cbanque,  Crédit International, Guide du Crédit, Ici Crédit, Yad2, The Marker

Déborah

Jérusalem Immobilier

Tél. Israël: (972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39

www.jerusalemimmobilier.com

Evolution of the real estate market 2013: Israel 9th in the World

Evolution of the real estate market 2013: Israel 9th in the  World

In Israel, 93% of the built land belong to the State of Israel, in one form or another (KKL, Minhal,..) and are leased under emphyteutic 49 or 99 years renewable. On the other hand, the properties built on this land are the object of private transactions and it is clear that real estate in Israel is doing well. No because realtors are more efficient than elsewhere or because of a simplest acquisition process but here local demand is widely challenged by the request of the Jews around the world (see our analysis in the previous issue of «Se Loger») and offer is very limited.

Indeed, according to the latest report published in the Global Property Guide, reference in terms of monitoring of the real estate market in the world, the price of apartments in Israel is increasing by 6.34% (rate corrects incorporating inflation) in the early 2013 compared to the beginning 2012, 3.12% compared with the last quarter of 2012, thus placing Israel ranked 9th worldwide real estate markets on the rise after the United Arab Emirates and their 28% increase (Dubai which) back finally after its 53% decline between 2008 and 2011), Hong Kong and its 20% progress, the United States and their 8.3% increase (the first since the collapse of the 2nd quarter of 2006), Turkey (8.13%),  Brazil (7.34%), New Zealand (7.23%) and Denmark (7%), but ahead before China (5.92%) and far ahead before Japan (2.1%), not to mention Singapore (down by 0.52%) or most of the European countries where the 13 most are grouped bad markets real estate in the world, the record being held obviously by the Greece in 11.53% decline, but where we find  Spain (down  10.24%), Germany (down  .30%) and  France (down 2.37%).

Then obviously, in Israel, some cities are more expensive than others, and Tel-Aviv and Jerusalem are among the six cities where we recorded higher price increase over the last 5 years. And yet elsewhere over the past months, this brings Jerusalem an average increase of 19.156NIS/ sqm and Tel-Aviv to 23.876NIS m2 (4.975 euros). And obviously, if you lookat  the national program of new construction planned in the next 3 years, one realizes that this is not likely to change. Indeed, there is much an important prediction of housing construction in Kiryat Gat (7523 additional units by 2015) or Beit Shemesh (4900 housings over the next 3 years) that may therefore logically lead  lower prices locally, but it is unclear how for example 1300 additional housing provided mainly around the religious neighborhoods on the outskirts of Jerusalem, including Ramot, could change the situation.

Then on the investment plan, this maintains the secure bubble and predictions are obviously reassuring, this as Israel displays always exemplary growth (3.6% expected in 2013, 3.3% posted in 2012, 4.6% in 2011) and real estate demand is on the rise. In the first quarter of 2013, even there was an increase of 34.3% in the number of transactions compared to the first quarter of 2012 (largely related to the prediction of the reform on taxes implemented early May) and the number of apartments for sale is falling by 1% from last year. But every day, you can still admire these young Israelis who continue to consider the acquisition of a principal residence as a priority after the wedding, because if compared to other countries, we can see that the purchase of an average apartment in Israel is 7.7 years of income average household while the purchase of an average apartment in the United States corresponds to 3.1 years of average household average income (5.6 years in Australia)even if obviously it is still far from the 13.5 years required for this same purpose in Hong Kong.

Then the real advice is to invest in Israel, especially in Jerusalem, to arm yourself with courage to face the procedure which looks so far from real estate acquisition abroad, to surround yourself with competent professionals and to start as soon as possible, because every day prices rise and the objective is more difficult to achieve.

 

Sources: The Marker, Yad 2, Q1 2013 Global Property Guide, Calcalist, Bureau of statistics National, Ynet, 2013 Annual Demographic International Housing Affordability Survey, Minhal Mekarkey Israel

Deborah

Jerusalem real estate

Israel Tel.: (972) 2 6786595 / France Tel: (33) 4 22 13 05 39

www.jerusalemimmobilier.com

Transmission de patrimoine, plan de retraite, sionisme ? A vous de décider

Transmission de patrimoine, plan de retraite, sionisme ?

A vous de décider

En cette période de veille de fêtes, qui ne demande pas que demain soit encore plus rose qu’aujourd’hui ? Et pour envisager demain, quoi de plus logique que de se pencher sur hier et avant-hier ? Sur sa famille, son entourage, ses choix, et essayer de faire un peu le point pour continuer plus efficacement ?

C’est précisément en comparant les transactions immobilières de 2 de mes amies, Janine et Laure, toutes 2 françaises habitant dans l’hexagone, que je me rends compte encore davantage de l’importance de cette réflexion pour prendre des décisions certes sionistes mais surtout financières.

Janine habite Paris.

Elle travaille, a une famille et des enfants, et pense depuis longtemps à leur avenir. Travailler en France, leur offrir le meilleur au quotidien certes, mais aussi penser à plus tard, leur mariage, leurs études, leur alyah, car elle n’est pas encore prête à tout lâcher et se lancer dans une démarche d’alyah personnelle qui lui semble risquée.

 Lorsque je l’ai rencontrée fin 2006, elle cherchait un appartement pour faire un « petit investissement » sans gêner son quotidien mais qui lui permettrait un jour d’envisager un pied à terre pour ses enfants, ou à terme pour elle-même. Elle est arrivée avec des critères peu précis mais bien décidée à acheter, sans urgence toutefois. Les  visites effectuées au cours de son séjour ici ne lui ont pas permis de ressentir le coup de cœur qui lui permettrait d’acheter un appartement mais par contre m’ont permis de cerner assez précisément sa recherche. Ainsi, alors qu’elle était déjà rentrée à Paris et avait retrouvé sa routine quotidienne, je l’appelai un jour pour lui proposer l’appartement que je venais de voir et dont je pensais qu’il convenait exactement à ce qu’elle recherchait. Je lui ai envoyé des photos, un descriptif précis, établi un plan d’acquisition personnalisé au fur et à mesure d’échanges de mails et relativement rapidement, après que sa cousine  qui habite Jérusalem soit venue visiter l’appartement en question, elle a décidé de me faire confiance et de se lancer dans l’acquisition de ce bien, sans même être là physiquement. Courageux, certes. Surtout que nous ne nous connaissions pas encore bien, mais elle savait que je connaissais parfaitement le marché local. En tout cas très rentable à posteriori. Disposant d’un capital de 60.000 euros  (350.000 shekels) à l’époque, elle faisait alors en mai 2007 grâce à un emprunt de 145.000 euros (800.000 NIS) l’acquisition de ce grand 3.5 pièces de 100m² clair et en parfait état en  rez-de-jardin rue Pierre Koenig, à Baka,  dans un immeuble juste correct mais pas en pierre, pour la somme de 267.000$ (le dollar était alors à 4.08NIS), c'est à dire 198.000 euros. Je l’ai accompagnée à distance dans ses formalités d’acquisitions avec son avocat (elle était à Paris) et ai eu le plaisir de l’appeler un jour lors la signature de son contrat d’achat pour lui dire « Mazal Tov, tu es propriétaire d’un rez-de jardin à Jérusalem ».  Après un rapide ameublement sommaire (merci Ikea), elle a ainsi pu mettre son appartement en location saisonnière (à la semaine) et a ainsi remboursé grâce à 20 semaines de location à 600$ en tout et pour tout l’ensemble de son crédit annuel. Elle est venue pour les vacances d’été 2007 voir son appartement et y a passé le mois d’aout avec sa famille. Pareil en 2008. En 2009, elle est passée à la location à l’année, permettant ainsi à une jeune francophone de s’installer dans un appartement arrangé à la française pour ses débuts d’alyah et qui y est restée jusqu’en 2012, d’abord moyennant un loyer de 4200NIS/mois en 2009-2010, puis 4500NIS/mois en 2011 puis 5000NIS/mois en 2012 et aujourd’hui ce sont des Américains qui le louent pour 2 ans au prix de 5500NIS/mois, la arnona (taxe habitation) étant évidemment à la charge des locataires.

Total des sommes engagées : appartement  1.090.000NIS, coup de peinture  et mobilier 35.000NIS, honoraires d’agence : 25.000NIS, honoraires d’avocat : 10.000NIS soit 1.160.000NIS en tout. (210.000 euros)                                                                                                                                             Total apport personnel : 360.000NIS (65.000 euros)                                                                        Total emprunté : 800.000NIS (145.000 euros)                                                                             Remboursement mensuel prévu pendant 20 ans 4000NIS

Pendant ces 7 ans, les rentrées locatives ont toujours été supérieures aux remboursements bancaires et aux divers frais de réparations et autres (50.000NIS en 2007, 50.000NIS en 2008, 48.000NIS en 2009,48.000NIS en 2010, 54.000NIS en 2011, 54.000NIS en 2012 et pour l’instant 44.000NIS en 2013)

Un voisin lui fait aujourd’hui une offre sur son appartement à 1.900.000NIS (400.000 euros). Offre non surprenante car quelqu un vient de vendre dans le même immeuble à 1.850.000NIS sans jardin.

Plusieurs options s’offrent à elle aujourd’hui :

-          elle peut décider de vendre, et elle aura ainsi fait un bénéfice net de 1.900.000-550.000 (capital restant aujourd’hui à rembourser sur le montant initial du prêt) – 22.000 - 44.000 = 1.284.000 shekels soit 924.000 shekels de plus que son investissement initial ‘(65.000euros) c'est-à-dire 194.000euros. (1 euro = 4.75NIS aujourd’hui). En fait, ses 65.000 euros sont aujourd’hui devenus 270.000 euros en 7 ans. Beau rendement, non ? et pas de frais de plus value car c’était son seul appartement.

-          elle peut décider de conserver son bien dans le but de consolider son investissement en misant sur une probable évolution positive des prix pour se constituer un capital retraite, mais elle peut aussi décider de conserver ce bien pour qu’il revienne plus tard a l’un de ses enfants.  Et sans impôt sur la transmission de patrimoine. Que lui conseilleriez-vous ?

Laure habite Lyon.

En cette même année 2007, alors mariée, elle avait acheté un appartement à Villeurbanne, et l’avait eu à un super prix. Un grand 3 pièces de 80m², avec un balcon, au 5^e étage avec ascenseur d’un immeuble agréable avec cave et parking, à rénover, certes, mais au prix de 142.000 euros, un très bon prix à l’époque.

 Lors de cette acquisition, les travaux de rénovation se sont élevés à 30.000 euros, les frais de notaire à 14.000 euros et les frais d’agence immobilière à 10.000 euros, soit un total de 196.000 euros de dépenses engagées.                                                                                                                                              Son apport personnel était de 82.000 euros  + les frais annexes  soit  106.000 euros et son emprunt de 90.000 euros lui fixait des remboursements de 720 euros/mois pendant 20 ans. Elle a loué cet appartement pendant ces 7 années à loyer constant (bail classique) de 700 euros /mois et a évidemment acquitté sa part de frais de régie et payé sa taxe foncière annuelle de 950euros /an tandis que les locataires eux prenaient a leur charge la taxe d’habitation. Elle a paye chaque année des impôts sur les revenus fonciers, environ 1000 euros /an car elle avait pu déduire la taxe foncière et les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers imposables.                                                                                

Laure a eu beaucoup de chance car en 2013 elle a vendu a un excellent prix : 220.000 euros, par l’intermédiaire d’une agence, soit 55% de plus que son prix d’achat. Elle a évidemment réglé l’impôt sur la plus value pour 12.000euros. Elle a donc fait un bénéfice de 220.000 – 80.000 (capital restant à rembourser sur le montant initial de l’emprunt)  soit 140.000 euros, soit 34.000 euros de plus que son investissement initial (106.000euros). Évidemment, elle sera imposée à 20% minimum sur ce bonus de revenus. Ses 106.000 euros de départ sont donc devenus aujourd’hui près de 140.000 euros en 7 ans.

Si elle n’avait pas vendu cet appartement, elle aurait pu le conserver pour qu’il revienne plus tard à sa fille, et l’état aurait alors pu prévoir d’encaisser au passage 20% de droit de succession. 

Laure, mon amie, a donc gagné près de 34.000 euros en 7 ans.  Elle a divorcé, est partie travailler à Paris où elle vit avec sa fille. Un jour, surement, elles feront leur alyah.

Janine, mon amie, a donc gagné 194.000 euros en 7 ans. Son fils a fit son alyah et sa fille se marie bientôt ici en Israël avec un Kollelman. Elle aussi viendra s’installer d’ici quelques années, certainement.

Évidemment, tout ca c’est du passé.

Et évidemment,  il faut aussi prendre en compte que si on n’a pas d’apport mais de gros revenus mensuels et évidemment des garanties bancaires suffisantes, on peut toujours emprunter pour acheter un bien en France avec un emprunt quasiment à 100%, alors qu’en Israël, un apport personnel relativement conséquent est indispensable pour pouvoir envisager une transaction immobilière.

Mais si on regarde les prévisions de croissance économiques en zone euro et en Israël pour les  années à venir ainsi que l’évolution des taux de change entre devises, alors cette valorisation prévisible de l’épargne conforte encore plus le choix de l’immobilier comme investissement d’ ‘avenir pour la famille. Sans même revenir sur cette vieille notion de sionisme qui nous emmène tous un jour ou l’autre en Israël.

Déborah

Jérusalem Immobilier

Tél. Israël: (972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39

www.jerusalemimmobilier.com

Check-list avant de s’embarquer dans une acquisition immobilière à Jérusalem

Vous envisagez d’acheter un appartement à Jérusalem et vous avez raison. 

Plus sécurisé que la bourse, plus disponible qu’un investissement immobilier en France, plus attractif et plus sioniste qu’un autre, cet achat, même s’il doit répondre à un critère affectif appelé « coup de cœur », doit absolument être envisagé également sous l’angle de l’investissement car l’immobilier à Jérusalem est bien plus cher que dans la plupart des villes de France, même si évidemment la plus value attendue à la revente à terme est aussi infiniment plus séduisante. 

Cependant, certaines règles de base doivent être respectées si vous ne souhaitez pas que cette transaction tourne au cauchemar. Le processus en Israël est très différent de celui auquel nous sommes habitués en France et il vaut mieux s’entourer de précautions.

Etape 1 : Estimation de votre budget total

A Jérusalem, bien que le prix moyen d’un 4 pièces soit de 2.200.000NIS  (550.000euros) le prix réel de l’appartement que vous allez acheter sera évidemment très différent d’un quartier à l’autre, de la même façon que le prix d’un appartement à Neuilly diffère sensiblement d’un appartement de même taille à Sarcelle. 

Les quartiers les plus chers sont évidemment à moins d’une heure de marche du Kotel, et les prix vont de 20.000$/m2 pour du projet neuf au Waldorf Astoria, en passant par 17.000$en projet neuf à Talbyeh, Mamilla, Moshava Germanit, 11.000$/m à Rehavia, puis un peu moins pour Katamon hayeshana (9.000$/m), et de facon degressive Baka, Arnona, Makor Haim, jusqu’à Har Homa 4.500$/m, car les plus values attendues sont aussi très différentes. Etant donné que le foyer moyen à Jérusalem regroupe 3.88 personnes, l’appartement le plus recherché est un 4 pièces tant à l’achat qu’à la location, c’est donc celui pour lequel la balance offre –demande est la plus déséquilibrée.

Le financement peut se faire par un emprunt hypothécaire (mashkenta) et dans ce cas les dernières recommandations de Stanley Fisher limitent à 75% l’emprunt pour un 1^er achat d’habitation pour un Israélien alors que s’il s’agit d’un appartement destiné à l’investissement (2^e appartement ou appartement à visée locative ou de touriste) l’emprunt maximal sera de 50%.

Au prix de l’appartement de vos rêves après retour à la réalité économique,  il faudra quand même penser à ajouter quelques frais annexes non négligeables :

- honoraires d’agence immobilière : 2% + 18% TVA payable à la signature du contrat d’achat

- honoraires d’avocat 1% +18%TVA payable à la signature du contrat

- taxe d’acquisition (calculée par paliers à partir d’1.475.000NIS) payable 50 jours après la signature

- travaux éventuels de rénovation ou d’aménagement : compter 600$/m2 si vous prévoyez de tout refaire du sol au plafond.

- taxe d’habitation (arnona) annuelle

- charges mensuelles de copropriété

Pensez également en terme de planning financier : en général, la signature du contrat d’achat d’un appartement s’accompagne d’un chèque de  20% du prix de l’appartement, 10 à 20% sont laissés en dernier règlement lors de la remise des clés généralement prévue entre 4 et 6 mois après signature du contrat, et les 50 à 60% restant sont payés à mi chemin entre la signature et la remise des clés.

Etape 2 : Choix des partenaires locaux

 A peine posé le pied sur la terre de nos ancêtres il vous faudra choisir un avocat. De préférence également notaire, il pourra effectuer toutes les vérifications indispensables à la sécurisation de votre investissement. 

Vous choisirez plutôt un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et dans la ville où vous projetez d’acheter votre propriété, ce qui permettra à votre avocat de connaitre parfaitement la configuration juridique autour de l’appartement de vos rêves et de faire facilement les allers-retours à la mairie et au cadastre pour s’assurer que la situation juridique du bien est bien celle qu’on vous a présentée.

N’oubliez pas de poser toutes les questions qui vous tracassent, la procédure étant tellement différente de la France, il n’y a pas de question  bêtes, il n’y a que de mauvaises surprises !

Votre 2^e partenaire indispensable est votre conseil immobilier, plus concrètement votre chasseur d’appartement, plus communément appelé agent immobilier. SI vous êtes de nature prévoyante, vous aurez pris soin de le contacter depuis votre box française et aurez déjà ainsi pu avancer afin d’éviter toute perte de temps et le découragement qui s’ensuit. 

Vous lui préciserez tous vos critères prioritaires et il pourra déjà scanner le marché avant votre arrivée et vous préparer un premier planning de visites de biens susceptibles de vous intéresser. L’avantage de Jérusalem est qu’ici les grandes agences travaillent au sein d’un groupement appelé SHIRAN qui regroupe le pool des exclusivités immobilières toutes agences membres confondues et donc votre correspondant local pourra vous proposer l’ensemble des biens répondant à vos critères et donc trouver celui qui vous convient, qu’ils soit proposé à la vente par un particulier, par sa propre agence ou même par une autre agence qui en aurait l’exclusivité. 

Votre conseil aura pour rôle non seulement de vous présenter des appartements en fonction des éléments que vous aurez définis mais surtout de défendre réellement vos intérêts lors de la négociation du prix et des conditions face au vendeur ou à son agent, et également de vous guider sur le chemin des clés de votre futur home sweet home dans la succession de démarches peu agréables et tellement différentes de ce que vous avez l’habitude de pratiquer en France (mise en contact avec des banques et organismes de prêts, architectes, artisans,.. ). 

Mais ce qui vous sera le plus utile chez votre conseil immobilier ce sera sa capacité d’assurer une bonne coordination entre les différents intervenants lorsque vous serez déjà rentrés en France et pris par vos affaires courantes alors qu’il faudra bien faire avancer votre dossier ici.

Le 3^e partenaire est la banque : n’hésitez pas a prendre plusieurs contacts avec des banques différentes afin de comparer les conditions.  Etant donné la complexité du système de prêt hypothécaire en Israël, jonglant entre le prime, le libor, l’indexation sur le dollar ou l’euro, et les taux variables, les données multiples sont très déstabilisantes par rapport aux taux fixes d’emprunt  auxquels nous sommes généralement habitués en France. Il est donc souvent très rentable de s’adresser à une société de financement qui négociera pour vous et très certainement mieux que vous vos conditions d’emprunt hypothécaires auprès des banques israéliennes. Certes, ces services sont payants évidemment, mais les honoraires de ces spécialistes vous permettent de gagner largement plus en remboursements.

Une fois votre entourage professionnel bien en place, connaissant votre budget et disposant déjà des 25% a payer a la signature du contrat d’achat de l’appartement de vos rêves, il est maintenant urgent de définir vos critères de recherche.

Etape 3 : les critères de recherche

En termes d’immobilier, à Jérusalem comme dans le reste du monde, le critère prioritaire est l’emplacement.

Pour être facilement cessible, le bien idéal est dans un quartier chic, dans une rue calme et verdoyante, en étage élevé mais faisable a pied (4^e)dans un bel immeuble récent avec concierge, piscine, équipements fitness, ascenseur shabbat, cave et parking, il s’agit d’un appartement avec vue sur les murailles, terrasse aménagée en jardin pouvant abriter une grande souccah et sortant du salon, exposé au moins sud et ouest, sans vis-à-vis, rénové exactement à votre gout, calme et sans voisins ni charges de copropriété élevées, et dans un immeuble habité en permanence (pas uniquement de copropriétaires en permanence à l’étranger), peuplé de personnes triées sur le volet mais à un prix sacrifié pour vous. Évidemment, vous l’avez déjà compris, ce bien idéal est comme l’homme ou la femme idéale, celui de vos rêves, il n’existe donc pas ! Il faudra donc vous contenter de l’existant et apprendre l’art du compromis, et donc de l’évaluation de l’importance de vos critères de choix.

Reprenons donc, en terme d’immobilier, le critère prioritaire est l’emplacement, et les critères essentiels sont ceux qu’on ne peut pas changer seul : l’aspect extérieur de l’immeuble, le voisinage,  la clarté (orientations), le bruit, la superficie, les ouvertures. Le reste  (disposition intérieure, taille des chambres, style de cuisine,…) tout peut être change et les Israéliens sont des spécialistes de la rénovation complète. Ne vous laissez donc pas séduire seulement par une belle rénovation, sachez estimer le cout des travaux et comparer à niveau égal les divers appartements que vous allez visiter.

-         L’emplacement :

o   Commencer par éliminer les secteurs dont vous ne voulez vraiment pas mais sans être trop réducteur

o   2 types de réflexions sont à considérer de façon égale : pour votre quotidien la proximité par rapport à un centre de vie (proches, synagogue, travail,…) et  sur le plan d’une meilleure cessibilité être à moins d’une heure de marche du Kotel.

o   S’il s’agit d’un investissement, on peut également cibler les quartiers qui vont être mis en avant au niveau des projets d’urbanisme et donc prendre de la valeur. Si l’investissement est à visée locative, préférer la proximité des universités, du centre ville ou des écoles, mais Jérusalem n’offre pas le meilleur rendement locatif.

o   Desserte par les transports publics (tramway, autobus)

o   Écoles à distance raisonnable

o   Parcs à proximité

o   Commerces de proximité

-          

-         Le type de maison :

o   Immeuble de moins de 5 ans (prix supérieur d’environ 20%)

o   Immeuble récent moins de 10 ans (prix supérieur de 15%)

o   Maison arabe (prix majoré)

o   Immeuble en pierre de Jérusalem = norme

o   Façade en Crépi (prix minoré)

o   « shikoun » (prix inférieur d’environ 25%)

o   Gardien, lobby, équipements divers,  (prix majoré en conséquence mais attention aux charges élevées, d’où une rentabilité incertaine à moyen terme)

-         Nuisances :

o   Bruit (route, école en face, stade, …) : prix minoré de 5%

-         Etage

o   Si ascenseur shabbat prix majoré de 20% pour les étages élevés

o   Si ascenseur simple, prix majoré jusqu'au 4^e étage et inversion après

o   Si pas d’ascenseur, prix maximum en rez de jardin s’il y a une sortie sur jardin clôturé, puis prix élevé au 1^er étage jusqu’à 18 marches et prix minoré pour les étages supplémentaires

-         Superficie : attention, si en France on connait la surface net loi Carrez, à Jérusalem nous devons jongler avec 3 données distinctes et généralement différentes: la surface réelle brute annoncée par le propriétaire, la surface retenue par la mairie et servant de base au calcul de la taxe d’habitation, la surface inscrite au cadastre. Ces différences servent en général dans la négociation

o   5 pièces =130m brut

o   4 pièces = 110m brut

o   3 pièces = 80m brut

o   2 pièces = 55m brut

o   Cave = 5m, prix majoré si inscrite au cadastre

o   Parking = prix majoré de 10%

-         Pour un penthouse (appartement au sommet d’un immeuble, avec terrasse et avec les 4 orientations), majorer le prix de 20%

-         Pour un duplex, minorer le prix de 12%

-         Vue dégagée : majoration de 10% (ni immeuble en vis-à-vis ni panneaux solaires en face)

-         Expositions sud ouest : majoration de 10%

-         T aille du salon

-         Balcon/terrasse pouvant abriter une souccah (sans toit) : majoration de 10%, bien qu’aujourd’hui il est relativement facile d’obtenir un permis de construire pour une terrasse souccah de 12m.

-         Nombres de chambres et de salles de bains

-         Isolation : ce critère n’est pas encore arrivé jusqu'à Jérusalem

Fort de cette liste non exhaustive évidemment, et face aux prix particulièrement élevés des appartements à Jérusalem, il n’est pas étonnant que les jeunes couples de moins de 40 ans y représentent moins de 20% des acheteurs et c’est pourquoi afin de favoriser l’accession à la propriété des jeunes couples, la ville de Jérusalem a accordé en Juillet une prime pouvant aller jusqu'à 100.000NIS.

Armez vous donc de courage, soyez opiniâtres et motivés, et calculette en mains, partez à la chasse à votre appartement. Certes, la mission n’est pas aisée, mais le résultat est garanti tant spirituellement d’accomplir une mitsva particulière que financièrement de se lancer dans l’un des investissements les plus rentables au monde.

Déborah

Jérusalem Immobilier

Tél. Israël: (972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39

www.jerusalemimmobilier.com

Exceptionnellement, afin de faciliter l'accession a la propriete des jeunes gens a Jerusalem, la mairie de Jerusalem accorde une prime de 100.000 shekels pour l'achat d'un appartement a moins d'1.8 million de shekels a tout israelien. Attention la date limite d'achat est le 25 juillet prochain. Reserve aux personnes capables de prendre une decision rapide.

Evolution du marché immobilier 2013 : Israël au 9e rang mondial

Evolution du marché immobilier 2013 : 

Israël au 9^e rang mondial

En Israël, 93% des terrains construits appartiennent à l’Etat d’Israël, sous une forme ou une autre (KKL, Minhal,..) et sont loués dans le cadre de baux  emphytéotiques de 49 ou 99 ans renouvelables. Par contre, les propriétés construites sur ces terrains, elles, font bien l’objet de transactions privées et force est de constater que l’Immobilier en Israël se porte bien. Non pas que les agents immobiliers y soient forcément plus performants qu’ailleurs ou la procédure d’acquisition plus simple mais ici la demande locale est largement concurrencée par la demande des Juifs du monde entier (voir notre analyse dans le numéro précédent de « Se Loger ») et l’offre reste très limitée.

En effet, selon le dernier rapport publié cette semaine dans le Global Property Guide, référence en terme de surveillance du marché immobilier dans le monde,  le prix des appartements en Israël est en hausse de 6.34% (taux corrige intégrant  l’inflation) en ce début 2013 par rapport au début 2012, 3.12% par rapport au dernier trimestre 2012, plaçant ainsi Israël au 9^e rang mondial des marchés immobiliers en hausse après les Emirats Arabes Unis  et leur hausse de 28% (Dubaï qui remonte enfin après ses 53% de baisse entre 2008 et 2011), Hong Kong et ses 20% de progression, les Etats Unis et leurs 8.3% de hausse (la première depuis l’effondrement du 2^e trimestre 2006), la Turquie (8.13%), le Brésil (7.34%), la Nouvelle Zélande (7.23%) et le Danemark (7%), mais devant la Chine (5.92%) et loin devant le Japon (2.1%), sans parler de Singapour (en baisse de 0.52%) ou de la plupart des pays d’Europe où sont regroupés les 13 plus mauvais marchés immobiliers du monde, le record étant détenu évidemment par la Grèce en déclin de 11,53%, mais où on retrouve l’Espagne (en baisse de 10.24%), l’Allemagne ( en baisse de 3.30%) et la France (en baisse de 2.37%).

Alors évidemment, en Israël, certaines villes sont plus chères que d’autres, et Tel-Aviv et Jérusalem sont parmi les 6 villes où on enregistre les hausses de prix les plus élevées sur les 5 dernières années. Et encore d’ailleurs sur les derniers mois, cette hausse amène Jérusalem à une moyenne de 19.156NIS le m² (3.990 euros) et Tel-Aviv à 23.876NIS le m² (4.975 euros). Et  manifestement, si on regarde le programme national de nouvelles constructions prévues dans les 3 prochaines années, on s’aperçoit que cela ne risque pas de changer beaucoup. En effet,  on note bien une importante prévision de construction de logements à Kiryat Gat (7523 unités d’habitations supplémentaires d’ici 2015) ou Beit Shemesh (4900 logements prévus sur les 3 prochaines années) pouvant donc logiquement entrainer une baisse des prix localement, mais on voit mal comment par exemple  les 1300 logements supplémentaires prévus essentiellement autour des quartiers religieux en périphérie de Jérusalem,  notamment Ramot, pourraient changer la situation.

Alors au plan de l’investissement, ces chiffres et ces prévisions de maintien de bulle sécurisée sont évidemment rassurants, ce d’autant qu’Israël affiche une croissance toujours exemplaire (3.6% attendue en 2013, 3.3% validée en 2012, 4,6% en 2011) et que la demande immobilière est en hausse.  Au 1^er trimestre 2013, on a même constaté une augmentation de 34.3% du nombre de transactions immobilières par rapport au 1^er trimestre 2012 (en grande partie liée à la prévision de la réforme sur les taxes mise en application début mai) et le nombre d’appartements à la vente est en chute de 1% par rapport à l’an dernier.

 Mais au quotidien, on peut quand même admirer ces jeunes Israéliens qui continuent à considérer l’acquisition de leur résidence principale comme une priorité après le mariage, car si on compare à d’autres pays, on s’aperçoit  que l’achat d’un appartement moyen en Israël correspond à 7.7 années de revenus d’un foyer moyen tandis que l’achat d’un appartement moyen aux Etats Unis correspond à 3.1 années de revenus moyens d’un foyer moyen (5,6 années en Australie),  même si  évidemment on est encore loin des 13,5 années nécessaires pour ce même objectif à Hong Kong.

Alors le vrai conseil c’est effectivement bien d’investir en Israël, notamment à Jérusalem,   de s’armer de courage pour faire face à cette procédure qui ressemble si peu à une acquisition immobilière en France, de s’entourer de professionnels compétents et de se lancer le plus tôt possible, car chaque jour les prix montent et l’objectif est plus difficile à atteindre.

Sources: The Marker, Yad 2, Q1 2013 Global Property Guide, Calcalist, Bureau des Statistiques National, Ynet, 2013 Annual Demographic International Housing Affordability Survey, Minhal Mekarkey Israel

Déborah

Jérusalem Immobilier

Tél. Israël: (972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39

www.jerusalemimmobilier.com