Transmission de patrimoine, plan de retraite, sionisme ?
A vous de décider
En cette période de veille de fêtes,
qui ne demande pas que demain soit encore plus rose qu’aujourd’hui ? Et
pour envisager demain, quoi de plus logique que de se pencher sur hier et
avant-hier ? Sur sa famille, son entourage, ses choix, et essayer de faire
un peu le point pour continuer plus efficacement ?
C’est précisément en comparant
les transactions immobilières de 2 de mes amies, Janine et Laure, toutes 2 françaises
habitant dans l’hexagone, que je me rends compte encore davantage de
l’importance de cette réflexion pour prendre des décisions certes sionistes
mais surtout financières.
Janine habite Paris.
Elle
travaille, a une famille et des enfants, et pense depuis longtemps à leur
avenir. Travailler en France, leur offrir le meilleur au quotidien certes, mais
aussi penser à plus tard, leur mariage, leurs études, leur alyah, car elle
n’est pas encore prête à tout lâcher et se lancer dans une démarche d’alyah
personnelle qui lui semble risquée.
Lorsque je l’ai rencontrée fin 2006, elle
cherchait un appartement pour faire un « petit investissement » sans gêner
son quotidien mais qui lui permettrait un jour d’envisager un pied à terre pour
ses enfants, ou à terme pour elle-même. Elle est arrivée avec des critères peu précis
mais bien décidée à acheter, sans urgence toutefois. Les visites effectuées au cours de son séjour ici
ne lui ont pas permis de ressentir le coup de cœur qui lui permettrait
d’acheter un appartement mais par contre m’ont permis de cerner assez précisément
sa recherche. Ainsi, alors qu’elle était déjà rentrée à Paris et avait retrouvé
sa routine quotidienne, je l’appelai un jour pour lui proposer l’appartement que
je venais de voir et dont je pensais qu’il convenait exactement à ce qu’elle
recherchait. Je lui ai envoyé des photos, un descriptif précis, établi un plan
d’acquisition personnalisé au fur et à mesure d’échanges de mails et
relativement rapidement, après que sa cousine
qui habite Jérusalem soit venue visiter l’appartement en question, elle
a décidé de me faire confiance et de se lancer dans l’acquisition de ce bien,
sans même être là physiquement. Courageux, certes. Surtout que nous ne nous
connaissions pas encore bien, mais elle savait que je connaissais parfaitement
le marché local. En tout cas très rentable à posteriori. Disposant d’un capital
de 60.000 euros (350.000 shekels) à l’époque,
elle faisait alors en mai 2007 grâce à un emprunt de 145.000 euros (800.000
NIS) l’acquisition de ce grand 3.5 pièces de 100m2 clair et en
parfait état en rez-de-jardin rue Pierre
Koenig, à Baka, dans un immeuble juste
correct mais pas en pierre, pour la somme de 267.000$ (le dollar était alors
à 4.08NIS), c'est à dire 198.000 euros. Je l’ai accompagnée à distance dans ses
formalités d’acquisitions avec son avocat (elle était à Paris) et ai eu le
plaisir de l’appeler un jour lors la signature de son contrat d’achat pour lui
dire « Mazal Tov, tu es propriétaire d’un rez-de jardin à Jérusalem ».
Après un rapide ameublement sommaire
(merci Ikea), elle a ainsi pu mettre son appartement en location saisonnière (à
la semaine) et a ainsi remboursé grâce à 20 semaines de location à 600$ en tout
et pour tout l’ensemble de son crédit annuel. Elle est venue pour les vacances
d’été 2007 voir son appartement et y a passé le mois d’aout avec sa famille.
Pareil en 2008. En 2009, elle est passée à la location à l’année, permettant
ainsi à une jeune francophone de s’installer dans un appartement arrangé à la française
pour ses débuts d’alyah et qui y est restée jusqu’en 2012, d’abord moyennant un
loyer de 4200NIS/mois en 2009-2010, puis 4500NIS/mois en 2011 puis 5000NIS/mois
en 2012 et aujourd’hui ce sont des Américains qui le louent pour 2 ans au prix
de 5500NIS/mois, la arnona (taxe habitation) étant évidemment à la charge des
locataires.
Total des sommes engagées :
appartement 1.090.000NIS, coup de
peinture et mobilier 35.000NIS, honoraires
d’agence : 25.000NIS, honoraires d’avocat : 10.000NIS soit
1.160.000NIS en tout. (210.000 euros) Total apport personnel :
360.000NIS (65.000 euros)
Total emprunté : 800.000NIS
(145.000 euros) Remboursement mensuel prévu pendant
20 ans 4000NIS
Pendant ces 7 ans, les rentrées
locatives ont toujours été supérieures aux remboursements bancaires et aux
divers frais de réparations et autres (50.000NIS en 2007, 50.000NIS en 2008,
48.000NIS en 2009,48.000NIS en 2010, 54.000NIS en 2011, 54.000NIS en 2012 et
pour l’instant 44.000NIS en 2013)
Un voisin lui fait aujourd’hui
une offre sur son appartement à 1.900.000NIS (400.000 euros). Offre non
surprenante car quelqu un vient de vendre dans le même immeuble à 1.850.000NIS
sans jardin.
Plusieurs options s’offrent à
elle aujourd’hui :
-
elle peut décider de
vendre, et elle aura ainsi fait un bénéfice net de 1.900.000-550.000 (capital
restant aujourd’hui à rembourser sur le montant initial du prêt) – 22.000 - 44.000
= 1.284.000 shekels soit 924.000 shekels de plus que son investissement initial
‘(65.000euros) c'est-à-dire 194.000euros. (1 euro = 4.75NIS aujourd’hui). En
fait, ses 65.000 euros sont aujourd’hui devenus 270.000 euros en 7 ans.
Beau rendement, non ? et pas de frais de plus value car c’était son seul
appartement.
-
elle peut décider de
conserver son bien dans le but de consolider son investissement en misant
sur une probable évolution positive des prix pour se constituer un capital
retraite, mais elle peut aussi décider de conserver ce bien pour qu’il
revienne plus tard a l’un de ses enfants.
Et sans impôt sur la transmission de patrimoine. Que lui conseilleriez-vous ?
Laure habite Lyon.
En cette même année
2007, alors mariée, elle avait acheté un appartement à Villeurbanne, et l’avait
eu à un super prix. Un grand 3 pièces de 80m2, avec un balcon, au
5e étage avec ascenseur d’un immeuble agréable avec cave et parking,
à rénover, certes, mais au prix de 142.000 euros, un très bon prix à l’époque.
Lors de cette acquisition, les travaux de rénovation
se sont élevés à 30.000 euros, les frais de notaire à 14.000 euros et les frais
d’agence immobilière à 10.000 euros, soit un total de 196.000 euros de dépenses
engagées. Son apport personnel était de 82.000
euros + les frais annexes soit 106.000
euros et son emprunt de 90.000 euros lui fixait des remboursements
de 720 euros/mois pendant 20 ans. Elle a loué cet appartement pendant ces 7 années
à loyer constant (bail classique) de 700 euros /mois et a évidemment acquitté
sa part de frais de régie et payé sa taxe foncière annuelle de
950euros /an tandis que les locataires eux prenaient a leur charge la taxe
d’habitation. Elle a paye chaque année des impôts sur les revenus fonciers,
environ 1000 euros /an car elle avait pu déduire la taxe foncière et les intérêts
d’emprunt de ses revenus fonciers imposables.
Laure a eu
beaucoup de chance car en 2013 elle a vendu a un excellent prix :
220.000 euros, par l’intermédiaire d’une agence, soit 55% de plus que
son prix d’achat. Elle a évidemment réglé l’impôt sur la plus value pour
12.000euros. Elle a donc fait un bénéfice de 220.000 – 80.000 (capital restant à
rembourser sur le montant initial de l’emprunt)
soit 140.000 euros, soit 34.000 euros de plus que son investissement
initial (106.000euros). Évidemment, elle sera imposée à 20% minimum sur ce
bonus de revenus. Ses 106.000 euros de départ sont donc devenus aujourd’hui près
de 140.000 euros en 7 ans.
Si elle n’avait pas vendu cet
appartement, elle aurait pu le conserver pour qu’il revienne plus tard à sa
fille, et l’état aurait alors pu prévoir d’encaisser au passage 20% de droit de
succession.
Laure, mon amie, a donc gagné près
de 34.000 euros en 7 ans. Elle a
divorcé, est partie travailler à Paris où elle vit avec sa fille. Un jour,
surement, elles feront leur alyah.
Janine, mon amie, a donc gagné
194.000 euros en 7 ans. Son fils a fit son alyah et sa fille se marie
bientôt ici en Israël avec un Kollelman. Elle aussi viendra s’installer d’ici
quelques années, certainement.
Évidemment, tout ca c’est du
passé.
Et évidemment, il faut aussi prendre en compte que si on n’a
pas d’apport mais de gros revenus mensuels et évidemment des garanties
bancaires suffisantes, on peut toujours emprunter pour acheter un bien en
France avec un emprunt quasiment à 100%, alors qu’en Israël, un apport
personnel relativement conséquent est indispensable pour pouvoir envisager une
transaction immobilière.
Mais si on regarde les prévisions
de croissance économiques en zone euro et en Israël pour les années à venir ainsi que l’évolution des taux
de change entre devises, alors cette valorisation prévisible de l’épargne
conforte encore plus le choix de l’immobilier comme investissement d’ ‘avenir
pour la famille. Sans même revenir sur cette vieille notion de sionisme qui
nous emmène tous un jour ou l’autre en Israël.
Déborah
Jérusalem Immobilier
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