Le juste prix du “potentiel” d un appartement
Lors de la prise de décision de l’achat d’un appartement,
de nombreux critères interviennent dans le choix de ce bien.
Sans qu’il existe une liste exhaustive car chacun a ses
propres exigences, l’emplacement est unanimement reconnu comme l’élément
essentiel, mais comptent évidemment énormément l’aspect de l’immeuble, le
bruit, l’étage, la vue, l’état de l’appartement, la présence ou non d’une
terrasse, d’une souccah, d un parking ou d’une cave, le délai d’entrée parfois
et indiscutablement le prix.
Certains critères sont non modifiables, tels l’emplacement, la luminosité ou l’étage.
D’autres ne dépendront que du budget que vous serez prêts
à mettre, comme la rénovation, le délai d’entrée, l’isolation thermique ou
phonique, la souccah.
D autres encore comme l’ascenseur dépendront certes de
votre budget mais aussi de l’accord de vos futurs voisins ou même de leur volonté
à aller dans votre sens.
Enfin, l’aspect de l’immeuble peut maintenant lui aussi être
modifié mais là ça ne dépend vraiment pas uniquement de vous, de votre bonne volonté
ou de votre budget, mais bien de la faisabilité ou non de ce projet, de
l’accord de la mairie et de la commission d’urbanisme, de la volonté des autres
copropriétaires, de l’intérêt financier que cela pourrait présenter pour un
investisseur potentiel,….
Cet appartement proche de l’école de vos enfants ou de
vos amis, sombre et en état à peu près correct au 3e étage avec 60 marches à
monter dans un immeuble plutôt vieillot, c’est vraiment ce que vous achetez.
L’ascenseur : selon le vendeur il est souhaité par la plupart des voisins, la terrasse qui serait tellement sympa si on la faisait sortir du salon, la luminosité qui permet de ré agencer différemment selon le copain, le projet de “Tama 38” comme l’immeuble d’à côté ou le “pinoui binoui “ (reconstruction) dont on parle sérieusement depuis déjà longtemps et qui permettra d’avoir bientôt une chambre sécurisée, une cave, un parking,…. ca, c’est le “potentiel”! Ce potentiel qui justifie évidemment le prix demandé par le vendeur!!
Alors c’est vrai, ce potentiel existe, mais parce que
justement l’une des caractéristiques d’un potentiel c’est d être hypothétique,
il est souvent difficile de l’évaluer à sa juste valeur.
Concernant les éléments qui ne dépendent que de
l’acheteur, on peut les chiffrer relativement facilement en consultant des spécialistes.
Ainsi, un architecte d’intérieur, assiste d un homme de métier,
pourra vous chiffrer votre rénovation éventuelle. Mais dans tous les cas, il
faudra compter au minimum sur 130.000 shekels pour un appartement 4 pièces si
vous ne cassez aucun mur et près de 300.000 shekels si vous optez pour une
refonte complète de l’appartement.
Pour la terrasse de vos rêves : il ne suffit pas de vouloir et de payer, il faut également l’accord de 75% au moins des voisins de l’ensemble de la copropriété (attention parfois la copropriété comprend plusieurs bâtiments sur le même complexe) et l’accord de la mairie, et dans tous les cas il faudra prévoir une enveloppe budgétaire d’environ 70.000 shekels.
Pour ajouter des mètres carrés : déjà prévus par le plan
d’occupation des sols (TABA), il faut évidemment avoir l’accord des voisins ,s’adresser
à un ingénieur et un architecte pour déposer des plans à la mairie et obtenir
un permis de construire valable 1 an pour pouvoir commencer à construire (compter
jusque là environ 40.000 shekels pour la procédure), sachant que le coût de la
construction elle-même sera de l’ordre de 10.000 shekels le mètre carré hors aménagement
intérieur.
Si vous souhaitez vous lancer dans l’ajout d’un
ascenseur : il vous faudra prévoir environ 350.000 shekels (à repartir éventuellement
entre les divers intéressés) mais il vous faudra surtout l’accord de 75% des
voisins, sachant qu’il faut souvent compter avec les règlements de comptes
entre voisins avant même votre arrivée !
Le « TAMA 38 » et le « Pinoui
Binoui » : les éléments de potentiels les plus en vogue en ce moment,
certainement les moins fiables mais les plus rentables. Pour se lancer dans l’un
ou l’autre de ces projets, il faut déjà que l’immeuble ait été construit avant
1980, qu’il comporte un certains nombre d’appartements, que 80% des copropriétaires
soient d’accord pour ce projet, qu’il y ait physiquement de la place autour de
l’immeuble sans empiéter sur la rue, qu’un investisseur soit intéressé, il faut
surtout du temps et de la patience et une certaine période de travaux (30 mois
en moyenne) si cela se fait.
Dans le cas d’une reconstruction complète « pinoui binoui », on détruit l’immeuble et on reconstruit, c'est-à-dire que vous déménagez et renoncez à votre appartement, et recevez du constructeur un appartement entièrement neuf plus grand avec tout le confort souhaité, ascenseur, cave, parking,…. Evidemment, le constructeur reçoit un certain nombre d’appartements qu’il revendra et vous passerez donc d’un petit immeuble vieillot à un grand bel immeuble neuf (avec charges mensuelles grandes belles et neuves). La durée de ce processus est variable et peut prendre plus de 10 ans depuis l’idée jusqu’à la réception des clés. Mais si le projet arrive à terme, c’est effectivement une excellente opération financière car le bien reçu a une valeur très largement supérieure au bien de départ.
Dans le cas d un renforcement contre les tremblements de terre “TAMA 38”, vous gardez votre appartement mais le constructeur ajoute une pièce sécurisée, peut être même encore une pièce supplémentaire et une terrasse, et l’immeuble se voit doté d’un ascenseur avec une belle cage d’escaliers, la façade est entièrement refaite et vous pouvez pendant le temps des travaux soit rester chez vous dans le bruit et la poussière soit déménager en recevant une indemnité mensuelle du constructeur. A la fin des travaux, il vous faudra évidemment faire vous-même le réaménagement de votre appartement pour qu’il ne soit pas moitié neuf (état brut) moitié vieux. La durée du processus peut prendre plus de 5 à 7 ans entre l’idée et la réception des clés. L’immeuble bénéficie d’un parking mais vous pas forcément car les places prévues sont prioritairement réservées aux appartements neufs des 2 étages construits par l’investisseur au dessus de l’immeuble initial. Là encore c’est une très bonne opération financière puisque votre 3 pièces est devenu un beau 5 pieces à peu de frais dans un immeuble si bien rénové qu’on n imaginerait pas qu’il était ancien.
Mais quand on achète un bien, on cherche certes à faire
un bon investissement toutefois si on souhaite l’habiter soi même on doit aussi
se demander ce qu’on est prêt à accepter. Accepter l’idée de devoir déménager pendant
la durée des travaux, prendre le risque que ce projet ne se réalise pas, ou pas
avant très longtemps, …pour pouvoir bénéficier réellement de ce ‘potentiel’ si
cher payé.
Car tout le problème du “potentiel”, c’est qu’en général
non seulement il a un coût à la réalisation, mais aussi que le vendeur l’inclue
souvent déjà dans le prix de vente : “TAMA 38” est souvent synonyme de “30%
plus cher”, les “droits de construction” de mètres carrés potentiels sont
souvent comptés comme s’ils étaient déjà construits!
D’après Itshak Levi, specialiste de « l’argus
immobilier en Israel », il faut distinguer 5 phases dans le TAMA 38 et
identifier clairement celle oû se trouve le bien lors d’un projet
d’acquisition :
1 .Phase de vérification de la
faisabilité avec prise de contact avec un investisseur “yazam”
2. Appel
d’offre auprès d’investisseurs potentiels et signature de minimum 80% des copropriétaires
3. Choix
d’un investisseur avec mise en place d’un accord précis sur les travaux à réaliser
et signature de contrat
4. Dépôt du
projet à la commission de l’urbanisme
5.
Autorisation et permis de construire
On pourra par prudence ajouter une étape 6 :
construction, car on a déjà assisté plusieurs fois à des interruptions de
constructions pour diverses raisons.
Il semble que si on est déjà au stade ou on a recueilli
les signatures nécessaires, on puisse accepter de payer 10 a 15% ce
« potentiel » TAMA, et 30% lorsqu’ il s’agit de totale
reconstruction.
D’autre part, il faut bien garder en tète que si on doit
contracter un emprunt immobilier pour un achat, la banque se basera sur
l’estimation de l’expert qu’elle enverra, qui sera forcément moins optimiste
que le vendeur, et donc diminuera le montant du prêt accordé.
Au terme « potentiel » doit donc être associé
l’idée même de coût et de durée, et évidemment dans l’immobilier comme
ailleurs, plus le facteur risque est élevé plus le bénéfice possible est grand,
et à l’inverse si on attend trop les prix montent et le bénéfice attendu ne
peut que baisser.
Un nouveau projet de loi est en cours qui permettra de
faire réaliser une expertise par l’expert de votre choix et que cette expertise
soit validée par votre banque dans le cadre d’un emprunt immobilier, grande
innovation car jusqu’ ici en Israël lorsqu’ on fait un emprunt hypothécaire il
faut déjà avoir signé son achat pour que la banque ouvre un dossier et vous
permette d’envoyer son expert ; de sorte que généralement vous signez
votre contrat d’achat sans savoir sur quelle valeur de votre bien la banque se
basera pour accorder votre emprunt. On n’en est pas encore aux conditions
suspensives françaises mais c’est déjà une sérieuse avancée.
Sources :
Levi Itzhak ,The Marker, Yad 2, Calcalist, Central Bureau of Statistics
