Check-list avant de s’embarquer dans une acquisition immobilière à Jérusalem

Vous envisagez d’acheter un appartement à Jérusalem et vous avez raison. 

Plus sécurisé que la bourse, plus disponible qu’un investissement immobilier en France, plus attractif et plus sioniste qu’un autre, cet achat, même s’il doit répondre à un critère affectif appelé « coup de cœur », doit absolument être envisagé également sous l’angle de l’investissement car l’immobilier à Jérusalem est bien plus cher que dans la plupart des villes de France, même si évidemment la plus value attendue à la revente à terme est aussi infiniment plus séduisante. 

Cependant, certaines règles de base doivent être respectées si vous ne souhaitez pas que cette transaction tourne au cauchemar. Le processus en Israël est très différent de celui auquel nous sommes habitués en France et il vaut mieux s’entourer de précautions.

Etape 1 : Estimation de votre budget total

A Jérusalem, bien que le prix moyen d’un 4 pièces soit de 2.200.000NIS  (550.000euros) le prix réel de l’appartement que vous allez acheter sera évidemment très différent d’un quartier à l’autre, de la même façon que le prix d’un appartement à Neuilly diffère sensiblement d’un appartement de même taille à Sarcelle. 

Les quartiers les plus chers sont évidemment à moins d’une heure de marche du Kotel, et les prix vont de 20.000$/m2 pour du projet neuf au Waldorf Astoria, en passant par 17.000$en projet neuf à Talbyeh, Mamilla, Moshava Germanit, 11.000$/m à Rehavia, puis un peu moins pour Katamon hayeshana (9.000$/m), et de facon degressive Baka, Arnona, Makor Haim, jusqu’à Har Homa 4.500$/m, car les plus values attendues sont aussi très différentes. Etant donné que le foyer moyen à Jérusalem regroupe 3.88 personnes, l’appartement le plus recherché est un 4 pièces tant à l’achat qu’à la location, c’est donc celui pour lequel la balance offre –demande est la plus déséquilibrée.

Le financement peut se faire par un emprunt hypothécaire (mashkenta) et dans ce cas les dernières recommandations de Stanley Fisher limitent à 75% l’emprunt pour un 1^er achat d’habitation pour un Israélien alors que s’il s’agit d’un appartement destiné à l’investissement (2^e appartement ou appartement à visée locative ou de touriste) l’emprunt maximal sera de 50%.

Au prix de l’appartement de vos rêves après retour à la réalité économique,  il faudra quand même penser à ajouter quelques frais annexes non négligeables :

- honoraires d’agence immobilière : 2% + 18% TVA payable à la signature du contrat d’achat

- honoraires d’avocat 1% +18%TVA payable à la signature du contrat

- taxe d’acquisition (calculée par paliers à partir d’1.475.000NIS) payable 50 jours après la signature

- travaux éventuels de rénovation ou d’aménagement : compter 600$/m2 si vous prévoyez de tout refaire du sol au plafond.

- taxe d’habitation (arnona) annuelle

- charges mensuelles de copropriété

Pensez également en terme de planning financier : en général, la signature du contrat d’achat d’un appartement s’accompagne d’un chèque de  20% du prix de l’appartement, 10 à 20% sont laissés en dernier règlement lors de la remise des clés généralement prévue entre 4 et 6 mois après signature du contrat, et les 50 à 60% restant sont payés à mi chemin entre la signature et la remise des clés.

Etape 2 : Choix des partenaires locaux

 A peine posé le pied sur la terre de nos ancêtres il vous faudra choisir un avocat. De préférence également notaire, il pourra effectuer toutes les vérifications indispensables à la sécurisation de votre investissement. 

Vous choisirez plutôt un avocat spécialisé dans les transactions immobilières et dans la ville où vous projetez d’acheter votre propriété, ce qui permettra à votre avocat de connaitre parfaitement la configuration juridique autour de l’appartement de vos rêves et de faire facilement les allers-retours à la mairie et au cadastre pour s’assurer que la situation juridique du bien est bien celle qu’on vous a présentée.

N’oubliez pas de poser toutes les questions qui vous tracassent, la procédure étant tellement différente de la France, il n’y a pas de question  bêtes, il n’y a que de mauvaises surprises !

Votre 2^e partenaire indispensable est votre conseil immobilier, plus concrètement votre chasseur d’appartement, plus communément appelé agent immobilier. SI vous êtes de nature prévoyante, vous aurez pris soin de le contacter depuis votre box française et aurez déjà ainsi pu avancer afin d’éviter toute perte de temps et le découragement qui s’ensuit. 

Vous lui préciserez tous vos critères prioritaires et il pourra déjà scanner le marché avant votre arrivée et vous préparer un premier planning de visites de biens susceptibles de vous intéresser. L’avantage de Jérusalem est qu’ici les grandes agences travaillent au sein d’un groupement appelé SHIRAN qui regroupe le pool des exclusivités immobilières toutes agences membres confondues et donc votre correspondant local pourra vous proposer l’ensemble des biens répondant à vos critères et donc trouver celui qui vous convient, qu’ils soit proposé à la vente par un particulier, par sa propre agence ou même par une autre agence qui en aurait l’exclusivité. 

Votre conseil aura pour rôle non seulement de vous présenter des appartements en fonction des éléments que vous aurez définis mais surtout de défendre réellement vos intérêts lors de la négociation du prix et des conditions face au vendeur ou à son agent, et également de vous guider sur le chemin des clés de votre futur home sweet home dans la succession de démarches peu agréables et tellement différentes de ce que vous avez l’habitude de pratiquer en France (mise en contact avec des banques et organismes de prêts, architectes, artisans,.. ). 

Mais ce qui vous sera le plus utile chez votre conseil immobilier ce sera sa capacité d’assurer une bonne coordination entre les différents intervenants lorsque vous serez déjà rentrés en France et pris par vos affaires courantes alors qu’il faudra bien faire avancer votre dossier ici.

Le 3^e partenaire est la banque : n’hésitez pas a prendre plusieurs contacts avec des banques différentes afin de comparer les conditions.  Etant donné la complexité du système de prêt hypothécaire en Israël, jonglant entre le prime, le libor, l’indexation sur le dollar ou l’euro, et les taux variables, les données multiples sont très déstabilisantes par rapport aux taux fixes d’emprunt  auxquels nous sommes généralement habitués en France. Il est donc souvent très rentable de s’adresser à une société de financement qui négociera pour vous et très certainement mieux que vous vos conditions d’emprunt hypothécaires auprès des banques israéliennes. Certes, ces services sont payants évidemment, mais les honoraires de ces spécialistes vous permettent de gagner largement plus en remboursements.

Une fois votre entourage professionnel bien en place, connaissant votre budget et disposant déjà des 25% a payer a la signature du contrat d’achat de l’appartement de vos rêves, il est maintenant urgent de définir vos critères de recherche.

Etape 3 : les critères de recherche

En termes d’immobilier, à Jérusalem comme dans le reste du monde, le critère prioritaire est l’emplacement.

Pour être facilement cessible, le bien idéal est dans un quartier chic, dans une rue calme et verdoyante, en étage élevé mais faisable a pied (4^e)dans un bel immeuble récent avec concierge, piscine, équipements fitness, ascenseur shabbat, cave et parking, il s’agit d’un appartement avec vue sur les murailles, terrasse aménagée en jardin pouvant abriter une grande souccah et sortant du salon, exposé au moins sud et ouest, sans vis-à-vis, rénové exactement à votre gout, calme et sans voisins ni charges de copropriété élevées, et dans un immeuble habité en permanence (pas uniquement de copropriétaires en permanence à l’étranger), peuplé de personnes triées sur le volet mais à un prix sacrifié pour vous. Évidemment, vous l’avez déjà compris, ce bien idéal est comme l’homme ou la femme idéale, celui de vos rêves, il n’existe donc pas ! Il faudra donc vous contenter de l’existant et apprendre l’art du compromis, et donc de l’évaluation de l’importance de vos critères de choix.

Reprenons donc, en terme d’immobilier, le critère prioritaire est l’emplacement, et les critères essentiels sont ceux qu’on ne peut pas changer seul : l’aspect extérieur de l’immeuble, le voisinage,  la clarté (orientations), le bruit, la superficie, les ouvertures. Le reste  (disposition intérieure, taille des chambres, style de cuisine,…) tout peut être change et les Israéliens sont des spécialistes de la rénovation complète. Ne vous laissez donc pas séduire seulement par une belle rénovation, sachez estimer le cout des travaux et comparer à niveau égal les divers appartements que vous allez visiter.

-         L’emplacement :

o   Commencer par éliminer les secteurs dont vous ne voulez vraiment pas mais sans être trop réducteur

o   2 types de réflexions sont à considérer de façon égale : pour votre quotidien la proximité par rapport à un centre de vie (proches, synagogue, travail,…) et  sur le plan d’une meilleure cessibilité être à moins d’une heure de marche du Kotel.

o   S’il s’agit d’un investissement, on peut également cibler les quartiers qui vont être mis en avant au niveau des projets d’urbanisme et donc prendre de la valeur. Si l’investissement est à visée locative, préférer la proximité des universités, du centre ville ou des écoles, mais Jérusalem n’offre pas le meilleur rendement locatif.

o   Desserte par les transports publics (tramway, autobus)

o   Écoles à distance raisonnable

o   Parcs à proximité

o   Commerces de proximité

-          

-         Le type de maison :

o   Immeuble de moins de 5 ans (prix supérieur d’environ 20%)

o   Immeuble récent moins de 10 ans (prix supérieur de 15%)

o   Maison arabe (prix majoré)

o   Immeuble en pierre de Jérusalem = norme

o   Façade en Crépi (prix minoré)

o   « shikoun » (prix inférieur d’environ 25%)

o   Gardien, lobby, équipements divers,  (prix majoré en conséquence mais attention aux charges élevées, d’où une rentabilité incertaine à moyen terme)

-         Nuisances :

o   Bruit (route, école en face, stade, …) : prix minoré de 5%

-         Etage

o   Si ascenseur shabbat prix majoré de 20% pour les étages élevés

o   Si ascenseur simple, prix majoré jusqu'au 4^e étage et inversion après

o   Si pas d’ascenseur, prix maximum en rez de jardin s’il y a une sortie sur jardin clôturé, puis prix élevé au 1^er étage jusqu’à 18 marches et prix minoré pour les étages supplémentaires

-         Superficie : attention, si en France on connait la surface net loi Carrez, à Jérusalem nous devons jongler avec 3 données distinctes et généralement différentes: la surface réelle brute annoncée par le propriétaire, la surface retenue par la mairie et servant de base au calcul de la taxe d’habitation, la surface inscrite au cadastre. Ces différences servent en général dans la négociation

o   5 pièces =130m brut

o   4 pièces = 110m brut

o   3 pièces = 80m brut

o   2 pièces = 55m brut

o   Cave = 5m, prix majoré si inscrite au cadastre

o   Parking = prix majoré de 10%

-         Pour un penthouse (appartement au sommet d’un immeuble, avec terrasse et avec les 4 orientations), majorer le prix de 20%

-         Pour un duplex, minorer le prix de 12%

-         Vue dégagée : majoration de 10% (ni immeuble en vis-à-vis ni panneaux solaires en face)

-         Expositions sud ouest : majoration de 10%

-         T aille du salon

-         Balcon/terrasse pouvant abriter une souccah (sans toit) : majoration de 10%, bien qu’aujourd’hui il est relativement facile d’obtenir un permis de construire pour une terrasse souccah de 12m.

-         Nombres de chambres et de salles de bains

-         Isolation : ce critère n’est pas encore arrivé jusqu'à Jérusalem

Fort de cette liste non exhaustive évidemment, et face aux prix particulièrement élevés des appartements à Jérusalem, il n’est pas étonnant que les jeunes couples de moins de 40 ans y représentent moins de 20% des acheteurs et c’est pourquoi afin de favoriser l’accession à la propriété des jeunes couples, la ville de Jérusalem a accordé en Juillet une prime pouvant aller jusqu'à 100.000NIS.

Armez vous donc de courage, soyez opiniâtres et motivés, et calculette en mains, partez à la chasse à votre appartement. Certes, la mission n’est pas aisée, mais le résultat est garanti tant spirituellement d’accomplir une mitsva particulière que financièrement de se lancer dans l’un des investissements les plus rentables au monde.

Déborah

Jérusalem Immobilier

Tél. Israël: (972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39

www.jerusalemimmobilier.com