בס''ד
Pour la première fois depuis de nombreuses années, on
note une baisse du nombre de transactions immobilières en Israël et une hausse
de ces transactions immobilières en France ! Dans tous les cas c’est moins
que Paris et ses 150.000 ventes annuelles mais notre pays est plus petit tant
géographiquement qu’en terme de population et les variations ont donc beaucoup
d’impact sur notre économie nationale.
114.000
appartements vendus en 2013, 98.000 en 2014 (a cause de l’annonce par le
gouvernement de la suppression de la TVA, finalement jamais arrivée !),
120.000 ventes en 2015 et retour à environ 100.000 ventes pour 2016.
Mais ici, on peut vraiment dire que l’Etat y met du
sien !! A tel point qu’on a même
tellement réussi a dissuader les investisseurs étrangers qu’ils ont réduit
leurs acquisitions en Israël de 36% en 2016 !
Et pourtant l’immobilier a encore de beaux jours devant
lui en Israël car malgré tout, les prix continuent à monter car l’offre n’est
toujours pas adaptée aux besoins de la population.
Depuis la crise mondiale de l’immobilier, le marche israélien
n’a cesse de progresser, et en particulier celui des investisseurs immobiliers.
En effet, si les achats d’investissement représentaient 22% en 2002, ils étaient
montes à 29% en 2010, inquiétant fortement les autorités. D’où la
multiplication des reformes et taxes visant à limiter l’investissement
immobilier dans le but affiche de réduire le prix des logements.
On a ainsi pu assister en 2011 à une augmentation de la
taxe d’acquisition passant de 3.5 à 5% du prix de l’appartement acheté. Puis en
2014, c’est la remise en service sans dérogation de la taxe sur la plus value.
On subit en Juin 2015 une nouvelle hausse de la taxe
d’acquisition fixée à 8%, ce qui décourage les investisseurs, les ramenant a
19% de l’ensemble des transactions.
En enfin maintenant la taxation bruyamment annoncée pour
les propriétaires de plus de 2 appartements. Certes, cette taxe aura des conséquences,
mais surtout sur le prix des loyers car fixée a 1% de la valeur du 3e
appartement avec nombre de dérogations possibles et plafonnement a 18.000
shekels/an, elle sera évidemment en partie répercutée sur les locataires des 2
appartements loues !
Mais qui sont donc ces multipropriétaires,
investisseurs ? Ce sont en général des personnes normales, qui ont bien
compris qu’elles doivent prévoir leur retraite et ont prévu de l’assurer grâce
aux loyers perçus, profitant bien sur des taux d’intérêts à la baisse.
D’après une étude récente du Ministère des Finances Israélien,
80% des investisseurs immobiliers en Israël sont des hommes. 64% sont des
salaries disposant d’un revenu par foyer de 28.000 shekels mensuels.
23% sont des fonctionnaires avec des salaires élevés
tandis que 10% sont des indépendants avec des revenus beaucoup plus bas
d’environ 10.000 shekels par mois, travaillant dans les domaines autour de
l’immobilier : architectes, assureurs, entrepreneurs. 8% sont des
retraites avec des revenus légèrement supérieurs (11.800 shekels mensuels).
La plupart de ces investisseurs ne sont donc plus aujourd’hui
étrangers car évidemment le shekel fort est très dissuasif, mais bien israéliens !
Ces investisseurs habitent essentiellement a Tel Aviv
(9.5%) et a Jérusalem (7%) mais les villes ou on achète les biens sont Tel Aviv
(9%), puis Haïfa (6%), Beer Sheva (5.7%) et Jérusalem (5%).
De manière étonnante, 84% des personnes qui achètent un
appartement d’investissement à Jérusalem habitent elles mêmes a Jérusalem,
alors que les prix y sont élevés et les revenus très bas.
Le prix moyen de ces appartements destines a de
l’investissement est de 1.360.000 shekels, avec des écarts significatifs :
2.500.0000 shekels a Herzliya, 1.700.000 shekels a Jérusalem ou 700.000 shekels
a Beer Sheva.
Evidemment, avec toutes les mesures gouvernementales et
la baisse de l’Euro, le nombre de transactions diminue (les villes les plus touchées
depuis décembre sont Beer Sheva et Haïfa), mais les prix ont tout de même monte
de près de 9% cette année sur l’ensemble du pays, et ce que l’on peut évidemment
commencer a constater, c’est une baisse du nombre d’appartements à louer. D’où
une hausse prévisible des loyers (permettant donc un meilleur rendement locatif
pour les propriétaires).
Ceci dit, notons quand même qu’une villa de rêve vient d’être
achetée pour 25 millions de shekels a Neve Tsedek, le quartier le plus branche
de Tel Aviv, par un milliardaire juif, homme d’affaire de nationalité
finlandaise mais dont la société d’investissements est basée a Londres, nous
rappelant ainsi que les statistiques prennent aussi en compte des achats plutôt
hors normes.
Dans tous les cas, et malgré toutes les taxes et lois, il
n’en reste pas moins que l’achat d’un appartement en Israël et en particulier à
Jérusalem reste la plus grande des mitsvot et le meilleur moyen pour préparer
son avenir tant materiel que spirituel.
Sources : Ministère des finances Israélien, The
Marker, Yad 2, Globes, Ynet, Yad 2
Déborah
Jérusalem
Immobilier
Tél.
Israël: (972)2 6786595
www.jerusalemimmobilier.com
