Acheter un appartement a Jérusalem sans apport personnel

Vous en rêviez, just do it.

Vous avez la capacité de rembourser des mensualités de prêt mais pas d’apport personnel, aujourd’hui vous pouvez quand même acheter un appartement à Jérusalem.

 Comme illustré dans notre article du mois dernier (Se Loger numéro 28),  pour acheter en France, il suffit de pouvoir rembourser une échéance d’emprunt tous les mois et on peut recevoir 100% de la somme nécessaire à un achat immobilier, sans apport personnel, mais évidemment lorsqu’on revend quelques années plus tard, le bénéfice réalisé est très très faible, particulièrement en ces temps difficiles où l’immobilier chute en France  ( jusqu'à 8% cette année à Marseille), et où les taxes sur la plus value et les impôts engloutissent presque l’intégralité du maigre bénéfice réalisé après toutes ces années à rembourser l’emprunt. En fait, on peut dire que l’achat immobilier en France aujourd’hui ressemble plus à une épargne forcée qu’à un véritable investissement.

A l’inverse, à Jérusalem, l’immobilier a monté de 70% ces 5 dernières années et les loyers montent d’environ 7% par an sur les biens petits et moyens (moins d’1 million de dollars). Il faut bien sûr prévoir une taxe non négligeable de l’ordre de 5%(surtout depuis  les nouvelles lois) à payer lors de l’achat, mais il n’y a pas de taxe foncière et la taxe d’habitation et les charges de copropriété sont à la charge exclusive du locataire. Et comme  il y a seulement 155.000 logements à Jérusalem pour couvrir les besoins des 804.000 habitants ainsi que la demande des non-résidents israéliens, cette pénurie de logements tant à la vente qu’à la location assure, lorsqu’on a acheté selon les bons critères (voir notre dossier du mois de juillet Se Loger numéro 26), de trouver rapidement un locataire ou de revendre facilement avec un bénéfice conséquent et non imposable pour un étranger (non israélien).  La seule vraie difficulté, c’est qu’en Israël, les nouvelles dispositions de Stanley Fisher en termes d’emprunt hypothécaire ne permettent qu’un emprunt de 50% du prix du bien, nécessitant donc un apport d’au moins autant.

Plus de 60% des actifs Juifs de Paris (un peu moins en Province), gagnent plus de 3.000 euros par mois. Certes, nombreux (même à Paris) sont ceux qui ont du mal à boucler les fins de mois, mais encore plus nombreux sont ceux qui rêvent de finir leurs mois ailleurs, par exemple sous le soleil exactement, à Jérusalem ou en Israël. Or ces actifs, qui gagnent bien leur vie sans pour autant être milliardaires, ont en général  déjà acheté leur résidence principale, ont bien souvent fini de la rembourser ou sont en fin de parcours d’emprunt. Ils n’envisagent pas une alyah immédiate car ils n’ont pas forcément envie de se lancer avec leurs enfants dans une aventure à risque pour le moment mais ils n’ont plus envie d’acheter en France (intéressant ni financièrement ni idéologiquement), prennent peur chaque fois qu’ils viennent en vacances en Israël en voyant les prix des appartements et rentrent découragés à la rentrée des classes.  En effet, qui  n’est pas impressionné en venant en vacances au mois d’Août par le prix des appartements dans le pays où coulent le lait et le miel ? 5.770 euros /m2 en moyenne à Jérusalem (pas dans les quartiers chics, et pas rénové, souvent pas d’ascenseur !) Plus qu’à Lyon (3.623/m2), bien plus qu’à Marseille (2.240/m2), et souvent pas loin du prix du superbe appartement dans lequel ils vivent aujourd’hui. Alors, nos actifs se disent que comme ils n’ont pas les fameux 50% d’apport perso, ils abandonnent leur rêve et leur logique et reprennent le chemin du travail, sans motivation particulière à épargner (livret A à 2% !, le reste trop risqué,..). Ils  reprennent leur rythme de vie avec les restaus, les sorties simples mais chères pour se donner le courage de retourner au travail le lendemain, dépensent donc sans s’en rendre vraiment compte ce qui pourrait servir à une acquisition,  piochent des réserves d’énergie et de rêve à la communauté le Shabbat, et reviennent en vacances à Hanoucca.

Et pourtant, force est de constater qu’aujourd’hui les taux des prêts immobiliers sont en baisse  (2.15 a 2.25%) en France, et qu’une hausse est à prévoir d’ici 2015. Il est donc urgent d’en profiter.  Mais pour acheter où ? En France, pas d’intérêt. L’index de The Economist ou de Global Guide Property indique les lieux surs pour investir : Singapour, Hong Kong, Israel. PRIX EN HAUSSE DANS UNE ECONOMIE EN HAUSSE. Alors le choix est relativement facile, même si on n’a pas l’intention d’habiter à Mea Shearim. Ce d’autant que le but d’un investissement ce n’est pas de l’habiter mais bien juste de le louer pour le rembourser pus de le revendre et gagner de l’argent.

Et c’est à travers des emprunts immobiliers français pour achat à l’étranger qu’on réalise ce fameux apport de 50%  grâce à ses revenus français. Les banques ne peuvent évidemment pas  hypothéquer le bien acheté à l’étranger mais plusieurs solutions sont possibles pour garantir la banque :    

1. Hypothèque d’un bien en France  (habitation principale, commerces, … pour 100.000 euros), solution la plus chère

2.  Nantissement d’une assurance vie, facilement réalisable, mais encore faut-il avoir déjà souscrit cette assurance-vie

3. si vous n’avez ni l’un ni l’autre ou simplement car le coût est plus intéressant que les frais d’hypothèque, le recours à une société de caution mutuelle. Encore pas très connue mais peu couteuse et rapide à obtenir, la caution mutuelle permet avantageusement de garantir un emprunt immobilier auprès des banques. Ce dispositif repose sur le principe de la solidarité mutuelle puisque les sommes récoltées servent à régler les éventuels problèmes de remboursement des adhérents en difficulté. Il peut être obtenu sur demande directement auprès de la plupart des banques et son coût est alors de 0.5 à 1% du montant du prêt (1.480 euros en tout pour 100.000 euros empruntés), payable en 1 fois et cette somme est remboursée à 80% à la fin du remboursement de l’emprunt. Si vous êtes fonctionnaires (RATP,  Éducation Nationale, Poste, Police, ..) ce dispositif est entièrement gratuit (pris en charge par votre mutuelle directement)

 Et dans les 3 cas,  il serait complètement dommage de ne pas compléter l’apport ainsi constitué par un prêt à la consommation pour financer les frais qui entourent l’acquisition, car l’ensemble sera rapidement payé en grande partie par notre locataire. De nombreux sites indiquent la marche à suivre pour pouvoir faire des emprunts immobiliers pour des achats à l’étranger, mais le mieux reste évidemment d’avoir un professionnel aguerri qui gérera la synchronisation. Cela parait compliqué à prime abord mais c’est chose aisée quand on connait les 2 systèmes français et israélien et qu’on arrive alors à jongler entre eux, et surtout c’est là que se trouve la clef de l’avenir de ces actifs juifs français en Israël. 

Concrètement, prenons l’exemple d’un emprunt de 100.000 euros empruntés en France en emprunt immobilier international à 2.25% fixe sur 10ans (on peut même obtenir un taux à 1.80 révisable mais là il est alors plus difficile de faire des prévisions exactes à moyen terme), le remboursement mensuel  sera alors de 946 euros assurance comprise (18 euros /mois), comme pour un emprunt classique.

Un prêt à la consommation complémentaire de 21.000 euros sur 4 ans entraine un remboursement de 420 euros/mois.  

Soit un total de 1.396 euros de remboursement par mois pendant 4 ans puis 946 euros par mois pendant 6 ans en France.

Fort de cet apport de 121.000 euros, soit 600.000 shekels environ, on peut donc obtenir un emprunt hypothécaire de 600.000 shekels en Israël  de façon systématique. Cet emprunt entraine un remboursement mensuel de 3.000 shekels sur 15 ans en Israël dans les conditions classiques.

Soit un budget total de 1.200.000 shekels, permettant donc d’acheter à Jérusalem un appartement louable à 3600 shekels au moins par mois. (Pas dans un quartier chic, pas rénové, et souvent sans ascenseur, le même exactement que l’appartement type décrit plus haut)

Ainsi donc, en Israël, la location de cet appartement couvre  l’intégralité de l’emprunt  israélien et dégage même un bonus de 600 shekels par mois dès la 1ere année, soit 7.200NIS/an, soit environ 1.440 euros par an, c'est-à-dire plus d’1 mois de remboursement des emprunts français.

Les loyers augmentant en moyenne de 7% par an,

-          la 2^e année, le loyer passera donc à 3.852NIS/mois , dégageant donc un bonus de 10.224NIS/an soit 2.044 euros par an, soit  1.5 mois de remboursement des emprunts français,

-          4.122NIS/mois la 3^e année soit 2.692 euros /an, soit 2 mois de remboursement des emprunts français,

-          4.410NIS/mois la 4^e année, soit  3.384 euros/an, soit 2.5 mois de remboursement des emprunts français,

-           4.718NIS/mois la 5^e année soit 4.123 euros/an, soit 4.5 mois puisque le prêt à la consommation est alors terminé

et la 6^e année vous pouvez donc gentiment envisager un nouvel achat immobilier ou bien même une alyah sereine, en vous installant dans le quartier de votre choix puisque vous pourrez gentiment revendre ce 1^er bien avec une plus value importante et non taxée  (appartement unique et acheté il y a plus de 4 ans) et donc acheter plus grand, plus joli et avec ascenseur1

Le rêve étant presque réalité, il vous faut donc dès maintenant vous entourer de bons conseils immobiliers et financiers, compétents tant en France qu’en Israël pour pouvoir coordonner et synchroniser les dossiers avec les banques dans les 2 pays simultanément car vous l’avez compris, le timing est essentiel, et vous lancer à la chasse à votre premier appartement à Jérusalem, plus serein également car vous n’êtes plus à la recherche de la perle rare qui provoquera chez vous un coup de cœur mais bien d’un appartement objectivement rentable.

Évidemment, cet exemple est l’exemple de premier prix d’acquisition immobilière (1.200.000NIS), pour un remboursement mensuel abordable par la plupart des actifs juifs français parisiens, mais si vous disposez soit d’une capacité de remboursement mensuel supérieur, soit d’un petit apport initial en banque ou en espèces, chaque euro supplémentaire d’apport constitué permet l’équivalent d’emprunt en Israël et donc permet d’accéder à un produit  plus grand ou mieux placé.

Sources : Central Bureau of Statistics, The Economist, Chambres des Notaires de France, Banque de France, L’Arche, La Banque Postale, Cbanque,  Crédit International, Guide du Crédit, Ici Crédit, Yad2, The Marker

Déborah

Jérusalem Immobilier

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