Evolution du marché immobilier
2013 :
Israël au 9e rang mondial
En Israël, 93% des terrains
construits appartiennent à l’Etat d’Israël, sous une forme ou une autre (KKL,
Minhal,..) et sont loués dans le cadre de baux emphytéotiques de 49 ou 99 ans renouvelables.
Par contre, les propriétés construites sur ces terrains, elles, font bien
l’objet de transactions privées et force est de constater que l’Immobilier en Israël
se porte bien. Non pas que les agents immobiliers y soient forcément plus
performants qu’ailleurs ou la procédure d’acquisition plus simple mais ici la
demande locale est largement concurrencée par la demande des Juifs du monde
entier (voir notre analyse dans le numéro précédent de « Se Loger »)
et l’offre reste très limitée.
En effet, selon le dernier
rapport publié cette semaine dans le Global Property Guide, référence en
terme de surveillance du marché immobilier dans le monde, le prix des appartements en Israël est en
hausse de 6.34% (taux corrige intégrant l’inflation) en ce début 2013 par rapport au début
2012, 3.12% par rapport au dernier trimestre 2012, plaçant ainsi Israël au 9e
rang mondial des marchés immobiliers en hausse après les Emirats Arabes
Unis et leur hausse de 28% (Dubaï qui
remonte enfin après ses 53% de baisse entre 2008 et 2011), Hong Kong et ses 20%
de progression, les Etats Unis et leurs 8.3% de hausse (la première depuis
l’effondrement du 2e trimestre 2006), la Turquie (8.13%), le Brésil
(7.34%), la Nouvelle Zélande (7.23%) et le Danemark (7%), mais devant la Chine
(5.92%) et loin devant le Japon (2.1%), sans parler de Singapour (en baisse de
0.52%) ou de la plupart des pays d’Europe où sont regroupés les 13 plus mauvais
marchés immobiliers du monde, le record étant détenu évidemment par la Grèce en
déclin de 11,53%, mais où on retrouve l’Espagne (en baisse de 10.24%),
l’Allemagne ( en baisse de 3.30%) et la France (en baisse de 2.37%).
Alors évidemment, en
Israël, certaines villes sont plus chères que d’autres, et Tel-Aviv et
Jérusalem sont parmi les 6 villes où on enregistre les hausses de prix les plus
élevées sur les 5 dernières années. Et encore d’ailleurs sur les derniers mois,
cette hausse amène Jérusalem à une moyenne de 19.156NIS le m2 (3.990
euros) et Tel-Aviv à 23.876NIS le m2 (4.975 euros). Et manifestement, si on regarde le programme national
de nouvelles constructions prévues dans les 3 prochaines années, on s’aperçoit
que cela ne risque pas de changer beaucoup. En effet, on note bien une importante prévision de
construction de logements à Kiryat Gat (7523 unités d’habitations
supplémentaires d’ici 2015) ou Beit Shemesh (4900 logements prévus sur les 3
prochaines années) pouvant donc logiquement entrainer une baisse des prix
localement, mais on voit mal comment par exemple les 1300 logements supplémentaires prévus
essentiellement autour des quartiers religieux en périphérie de Jérusalem, notamment Ramot, pourraient changer la
situation.
Alors au plan de
l’investissement, ces chiffres et ces prévisions de maintien de bulle sécurisée
sont évidemment rassurants, ce d’autant qu’Israël affiche une croissance
toujours exemplaire (3.6% attendue en 2013, 3.3% validée en 2012, 4,6% en 2011)
et que la demande immobilière est en hausse. Au 1er trimestre 2013, on a même constaté
une augmentation de 34.3% du nombre de transactions immobilières par rapport au
1er trimestre 2012 (en grande partie liée à la prévision de la réforme
sur les taxes mise en application début mai) et le nombre d’appartements à la
vente est en chute de 1% par rapport à l’an dernier.
Mais au quotidien, on peut
quand même admirer ces jeunes Israéliens qui continuent à considérer
l’acquisition de leur résidence principale comme une priorité après le mariage,
car si on compare à d’autres pays, on s’aperçoit que l’achat d’un appartement moyen en Israël
correspond à 7.7 années de revenus d’un foyer moyen tandis que l’achat d’un
appartement moyen aux Etats Unis correspond à 3.1 années de revenus moyens d’un
foyer moyen (5,6 années en Australie),
même si évidemment on est encore
loin des 13,5 années nécessaires pour ce même objectif à Hong Kong.
Alors le vrai conseil c’est
effectivement bien d’investir en Israël, notamment à Jérusalem, de s’armer de courage pour faire face à cette
procédure qui ressemble si peu à une acquisition immobilière en France, de
s’entourer de professionnels compétents et de se lancer le plus tôt possible,
car chaque jour les prix montent et l’objectif est plus difficile à atteindre.
Sources: The Marker, Yad 2, Q1 2013 Global
Property Guide, Calcalist, Bureau des Statistiques National, Ynet, 2013 Annual Demographic
International Housing Affordability Survey, Minhal Mekarkey Israel
Déborah
Jérusalem Immobilier
Tél. Israël: (972)2
6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39
www.jerusalemimmobilier.com
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