De l’utilité de bien choisir son agent immobilier

De l’utilité de bien choisir son agent immobilier

La paracha Haye Sara a cette année encore été à l’origine de nombreux échanges entre les professionnels de l’immobilier.  Comment  lors du décès de Sarah, Ephron, propriétaire à Hevron, a-t-il pu prétendre vouloir faire un cadeau à Avraham Avinou en lui extorquant un prix démesuré par rapport au prix connu du marché pour le caveau de Mahpela ? Non pas qu’il existât déjà un indice The Marker-Yad 2 ou un Global  Property Guide, mais généralement, lorsque votre voisin et ami essaie de vous vendre son 2 pièces au prix d’un pavillon, il ne prétend pas vous en faire cadeau et si vous l’achetez à ses conditions, vous n’en êtes pas spécialement fier.

Ce d’autant que cette acquisition constitue le premier acte d’achat officiel en Israël.

Or Avraham Avinou n’a pas envisagé une seconde de recevoir ce terrain en cadeau, ne considérant pas son voisin comme un véritable ami plein de compassion pour lui après le décès de son épouse, et souhaitant surtout que cette transaction soit bien enregistrée comme une véritable cession bien que le Taboo (cadastre) n’existât pas encore.

Avraham Avinou n’a pas non plu essayé de faire une estimation du juste prix de ce bien et donc de le négocier car rien ne lui paraissait trop beau pour enterrer Sarah et parce que lui seul connaissait la vraie justification de ce qui  apparut certainement à tous comme un coup de cœur.

S’il avait pris un bon agent, défenseur de ses intérêts, que se serait-il vraiment passé ? Cet agent, constatant le prix exorbitant demandé, aurait il incité son client à acheter un autre bien ? Lui aurait-il conseillé de négocier ce bien quitte à risquer de ne pas l’obtenir ?

En fait, seul Avraham Avinou connaissait la motivation profonde qui guidait son choix, et préféra  passer pour un « fryer » aux yeux de tous plutôt que de perdre le trésor que lui seul voyait à cet endroit : pas du pétrole ni de l’or, mais la porte du Gan Eden.  Cet élément de plus-value était évidemment inconnu tant du vendeur lui-même ou des voisins que de l’agent qu’il aurait pu prendre, et ce champ avec cette grotte ressemblait en tous points au champ voisin, mais Avraham Avinou savait, lui , que lorsqu’i l  avait poursuivi  un jeune veau pour préparer un repas aux 3 anges venus lui rendre visite, c’est dans cette grotte qu’il était arrivé par hasard, et c’est là qu’il avait trouvé, d’après le Midrash, Adam et Eve, étendus.

C’est exactement la que commence la difficulté pour un agent à cerner les véritables motivations et attentes de l’acheteur, celles qui ne sont pas forcément celles exprimées, et c’est ainsi que bien souvent le bien acheté ne correspond pas du tout aux besoins formulés initialement.

Et c’est exactement là que se situe l’intérêt de s’adresser à un agent qui a une bonne connaissance du marché immobilier local, et à Jérusalem notamment nous avons la chance de travailler en coopération entre agences, un agent qui sera un véritable partenaire dans votre entreprise d’acquisition et qui vous aidera à trouver le bien qui renferme votre propre trésor caché, même s’il ne s’agit pas forcement de l’entrée du Paradis.

Un bon agent ne sera pas la pour vous dissuader d’acheter l’appartement qui vous plait mais pour vous donner tous les éléments objectifs de réflexion et admettre en même temps que la proximité de telle synagogue ou de la maison de votre belle-mère peut justifier que vous envisagiez de payer plus cher justement pour accéder à ce trésor caché.

Car d’où vient justement cette merveilleuse bulle immobilière israélienne si ce n’est de la diversité des trésors recherchés, tous présents dans des biens différents.

Alors que demander vraiment à votre agent ?

Compétence, professionnalisme, certes, et cela passe par une bonne capacité d’écoute, de la disponibilité, une parfaite connaissance du marché local, c'est-à-dire tant de l’offre que de la demande, une coopération avec ses confrères pour vous ouvrir toutes les options. Cela implique également que votre agent soit capable de ne pas porter de jugement personnel  sur vos critères personnels de choix, mais en même temps qu’il soit à même d’évaluer objectivement chacun de ces critères face à votre vendeur potentiel. Car finalement, à l’époque, Meharat hamahpela ne répondait qu’aux critères d’Avraham Avinou et à personne d’autre. Et le fait d’acheter une tombe coutant une fortune pour sa femme s’est révélée plus tard comme faisant partie des 10 épreuves qu’Avraham Avinou devait surmonter.

Une agence immobilière n’est pas juste une vitrine avec des produits et des prix affichés.

 Le prix demandé peut être justifié pour certains mais pas du tout pour vous si le bien ne correspond pas a vos attentes. Et si vous devenez propriétaire d’un bien qui ne vous va pas, vous risquez de vous retrouver à le brader le jour ou vous trouverez réellement celui qui rassemble les critères qui sont importants pour vous.

Dans une optique d’acquisition immobilière,  force est de constater que nous nous trouvons en réalité face à 2 options : lieu d’habitation  ou investissement locatif.

Si votre objectif est de créer votre lieu de vie, d’habiter très prochainement  la maison que vous recherchez, ne négligez pas le coup de cœur, mais analysez-le. Donnez tous vos éléments même en vrac à votre agent et définissez vos critères prioritaires. Les vôtres, à vous, pas ceux que vous aurez entendus par tout le monde. Osez affirmer vos priorités personnelles (proximité de vos parents, de votre synagogue, de vos activités …) et attachez-vous aux critères non modifiables (emplacement, lumière, ..).

Si au contraire vous achetez dans l’optique d’un investissement pour louer ou pour venir plus tard, visez les critères recherches par les locataires (étage bas, proximité des autobus et des écoles,..)

Dans tous les cas, pensez bien que l’intérieur est souvent modifiable et ajustable, pas l’extérieur.

On ne peut pas choisir 5 ans à l’ avance son coup de cœur, car dans 5 ans vous ne savez pas encore ce qui sera essentiel pour vous. Votre meilleure amie aura peut-être déménagé, les enfants auront grandi, votre belle-mère sera peut être ailleurs, et vous aurez donc tout intérêt à revendre votre bien déjà rentabilisé pour vous offrir votre coup de cœur.

Le trésor caché évolue pour chacun d’entre nous en fonction de l’évolution de notre vie et il n’est ni le même pour tous ni le même pour toujours.

Alors que vous vous installiez ou non à Jérusalem, ne restez pas un étranger chez vous, achetez, et comme les prix ne cessent de monter (près de 40% depuis 2009 selon la dernière étude de Goldman Sachs en moyenne en Israël) achetez maintenant.

Quant à ceux qui comme moi sont fans de statistiques, voici juste pour comparer, issus de cette même étude, les chiffres pour les autres pays : hausse de près de 30% en Norvège, 22%en Suisse, près de 20% au Canada, 12% en Allemagne ; baisse significative en Grande Bretagne, 8% aux États-Unis, 30% en Espagne, 33% en Grèce et plus de 40% en Irlande (voir graphique). Encore un argument pour acheter en Israël .

Sources : Yad 2, The Marker, Goldman Sachs report, Paracha Haye Sarah, Commentaires de Rachi, La Paracha Leket Eliaou Berechit.

Déborah

Jérusalem Immobilier

Tél. Israël: (972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39

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