Les prix des appartements toujours en hausse en Israël

 

Selon le rapport mensuel national Yad2-The Marker ce mois de novembre 2012, c’est a Jérusalem que les prix de l’immobilier ont le plus monte a l’achat : +3.8% (alors qu’on avait constate une stabilisation -0.06% le mois dernier). Jérusalem  se classe ainsi parmi les 6 villes d’Israël ou acheter un appartement de 4 pièces nécessite plus de 2 millions de shekels (400.000euros environ), après Tel Aviv, Ramat hasharon, Givatayim, Herzliya et Ramat Gan.  La ville la moins chère pour l’acquisition d’un 4 pièces  reste Tibériade à 641.000 shekels en moyenne (128.000euros), en baisse de 2% par rapport a l’an dernier.

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Comment acheter un appartement en Israël quand on habite hors d’Israël, qu’on est certes propriétaire d’un appartement en France mais qu’on n’a pas un sou devant soi? 

Ou encore comment se constituer un capital et une pension retraite quand on n’a pas d’apport et encore moins de quoi rembourser mais qu’on est déjà propriétaire en France et fiscalement domicilie en France ?

Rien de plus simple.

Contrairement aux Israéliens qui ne peuvent plus maintenant emprunter qu’en hypothéquant le seul bien à acheter suite aux nouvelles dispositions du gouverneur de la banque d’Israël Stanley Fisher et se retrouvent de fait en difficulté faute d’un apport initial suffisant,  les français eux ont évidemment encore la possibilité de faire un double emprunt (en France et en Israel) pour faire une acquisition immobilière. Plus clairement, vous êtes propriétaires de votre appartement en France, a Paris ou en Province d’ailleurs, vous souhaitez vous constituer une épargne sans être gêné au quotidien, alors foncez sur l’investissement immobilier locatif en Israël.  

 Sachant que les prix montent en continu sur le moyen et long terme (d’où un capital préservé même au cœur de la crise immobilière mondiale) , que les israéliens sont maintenant a court d’emprunt pour acheter et doivent se tourner vers la location entrainant ainsi une hausse des loyers, sachant qu’il existe des critères de choix qui permettent de sécuriser un coup de cœur immobilier en Israël , que les propriétaires israéliens souhaitant vendre ont intérêt a baisser leur prix pour réaliser leur transaction avant les élections pour échapper a l’impôt sur la plus value, que la convention fiscale entre la France et Israël permet a un français résidant en France de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs en Israël, alors  l’intérêt économique de chaque résident français aujourd’hui est d’acheter un bien pouvant engendrer des loyers convenables, de rembourser avec ce loyer les 2 emprunts (France et Israël), de louer immédiatement,  et de commencer ainsi a capitaliser sans débourser un centime. L’investisseur français en Israël n’a a payer ni CGS ni impôt sur le revenu ni autre, d’où un revenu net d’impôt générant de surcroit un capital facilement cessible.

Attention, la meilleure période est bien celle avant les élections, donc il est urgent de commencer a regarder sérieusement afin de pouvoir prendre le temps indispensable a la recherche du meilleur bien correspondant a vos critères de choix.

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POURQUOI IL Y A URGENCE A INVESTIR DANS L'IMMOBILIER EN ISRAEL AVANT LES ELECTIONS 

Pour la première fois depuis des années, les français sont en pole position pour l'acquisition immobilière. Et les raisons ne sont ni affectives ni religieuses mais purement économiques. Car aujourd’hui mais pour un temps limite, les avantages pour les français sont considérables. Explications des dimanche, mais si vous possédez un bien encore non nanti en France, alors vous pouvez investir dans l'immobilier locatif en Israël avec apport 0, avec retour sur investissement clairement chiffrable, et non imposition ni en France ni en Israël. Si toutefois vous n'avez pas la patience d'attendre dimanche, vous pouvez nous contacter par mail ou par tel jusqu’a 1h avant Shabbat.

 Shabbat shalom

Pourquoi investir dans l’immobilier en Israël en 2012 ?

o   D’abord, en Israël  la culture locale veut qu’on soit propriétaire de son appartement, contrairement à l a France par exemple ou on peut rester locataire toute sa vie. 71% des Israéliens sont propriétaires ( contre 88% à Singapour, 58% en France, 55% en Allemagne )

D’autre part, jusqu’aux nouvelles dispositions de Stanley Fisher pour limiter les emprunts hypothécaires, l’immobilier permettait de se constituer une rente de retraite et un capital. En effet, il suffisait d’être déjà propriétaire de son appartement pour pouvoir financer a quasiment 100% une acquisition a visée locative : en jouant sur la possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire a 50% de la valeur du bien, il suffisait de demander un emprunt à 50% sur le bien existant et un autre à 50% sur le bien à acquérir et ainsi, avec un apport symbolique (pour couvrir les frais d’avocats, d’agence et taxes d’acquisition) on pouvait financer à presque 100% et louer. Du coup, en multipliant l’opération, on pouvait ainsi se constituer un capital et une rente en même temps.

D’où l’augmentation des prix constaté en Israël. Sur 5 ans, le prix moyen des appartements a monté de 52.7% en Israël (Israël en 3ème position mondiale de hausse des prix des appartements après Hong Kong 98% et la Chine 71%, France 15%). Et en 2012 les prix ont encore monte de 9%. D’ailleurs cela a permis de résister à la crise mondiale de l’immobilier en 2009.

o   Israël est en 3ème position comme pays économiquement dynamique pour l’investissement après Singapour et la Scandinavie (étude Grant Thornton), essentiellement car les israéliens sont très créatifs dans sciences et technologies, et d’autre part car Israël investit 4.3% de son PIB en recherche et développement. (pour information la Chine est en 20^e position, la France 10^e,l’ Allemagne 9^e,et la Grande Bretagne 32e)

 

o   Tel Aviv est en compétition avec New York pour devenir la ville la plus innovante de l’année (concentration de start ups, créativité, sommet international sur les défis urbains)

 

 

o   Israël est un paradis en matière d’avantage fiscaux pour les nouveaux immigrants et les investisseurs, combiné avec une économie stable. (exonération d’impôts pour les nouveaux immigrants pour les revenus à l’étranger pendant 10 ans d’où la possibilité d’alyah boeing,  pas d’impôts sur les successions ou donations, exonération d’impôt sur la plus value dans certaines conditions, exonération sur les revenus locatifs jusqu’a 4800shekels, revenus fonciers en Israël non imposables ailleurs grâce aux différentes conventions fiscales,…)

 

o   Pour assurer ses vacances , par sionisme,  par sécurité

 

 

o   Evidemment par attrait de la terre sainte, car depuis 2000 ans, avec toutes les découvertes archéologiques régulières, notamment à Jérusalem, on a chaque jour de nouvelles raisons de renouer avec notre passé historique .

Sources : Residential research Global House Price index, The Marker,  Israeli Central Bureau of Statistics, Grant Thornton Global Dynamic Index

 

Des répercussions sur le marché de l’immobilier en Israël après l’opération colonne de défense ?

Des répercussions sur le marché de l’immobilier en Israël après l’opération colonne de défense ?

Il est encore un peu tôt mais on sait déjà que lorsque le gouverneur de la banque d’Israël Stanley Fisher et le Ministre des finances israélien se sont rencontrés pour un premier bilan, ils ont été très rassurants en disant que « l’économie israélienne n’a pour l’instant pas souffert de façon significative. ».

Evidemment, ce qu’on a constaté au quotidien, c’est une baisse d’activité généraleévidente, puisque le pays a été paralysé pendant toute la semaine, 50000 réservistes ont été appelés donc manquaient dans leurs foyers et leur consommation, les congés forcés des parents dans les secteurs très touchés ,le tourisme a baissé, … mais tout ceci a finalement duré moins d’une semaineet les mesures d’indemnisation mises en place par le gouvernement associées à la croissance israélienne (PIB israélien en augmentation de3.5%) permettent d’être relativement sereins

On sait d’autre part que moins de 2% de la population envisagerait de quitter le pays pour des raisons sécuritaires, donc 98% de la population continuent à gérer le quotidien pour demain, la semaine prochaine, le mois prochain même en période perturbée, et le quotidien ca commence par un logement, le matin quand on se lève et le soir quand on se couche. Et une acquisition immobilière c’est normalement un achat réfléchi, un investissement, pas un achat impulsif comme une robe qu’on a envie d’acheter quand on passe devant une vitrine ou un paquet de chewing gum qu’on prend devant la caisse du supermarché, donc au pire on retarde d’une semaine, de 2, d’un mois mais c’est tout.

D’ailleurs ca prend quand même quelques jours donc même les étrangers n’ont pas pu profiter de la baisse du shekel car on a pu constater que le shekel avait beaucoup baissé face a l’euro et au dollar en début de semaine avant l’opération militaire mais il a maintenant retrouvé son cours de la semaine d’avant, ce qui est certes dommage pour les investisseurs étrangers mais très rassurant au plan économique

De fait on constate qu’il y a malgré tout eu un certain nombre de transactions immobilières cette semaine (une dizaine a Jérusalem, a peu près autant a Beer Sheva, Tel aviv, Modiyin,.._) donc la vie immobilière continue. On a même vu des achats un peu particuliers avec un français qui a acheté un 4 pièces duplex penthouse à côté du centre dizengoff à Tel Aviv pour 4 millions de shekels, ou un français qui vient d’acheter un 2 pièces sur papier en ville à Jérusalem pour 2.4millions de shekels.

Deborah Hosatte

Manager

Jerusalem Immobilier

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