Le juste prix du “potentiel” d un appartement a vendre a Jerusalem

  

Le juste prix du “potentiel” d un appartement

Lors de la prise de décision de l’achat d’un appartement, de nombreux critères interviennent dans le choix de ce bien.

Sans qu’il existe une liste exhaustive car chacun a ses propres exigences, l’emplacement est unanimement reconnu comme l’élément essentiel, mais comptent évidemment énormément l’aspect de l’immeuble, le bruit, l’étage, la vue, l’état de l’appartement, la présence ou non d’une terrasse, d’une souccah, d un parking ou d’une cave, le délai d’entrée parfois et indiscutablement le prix. 

Certains critères sont non modifiables, tels l’emplacement, la luminosité ou l’étage.

D’autres ne dépendront que du budget que vous serez prêts à mettre, comme la rénovation, le délai d’entrée, l’isolation thermique ou phonique, la souccah.

D autres encore comme l’ascenseur dépendront certes de votre budget mais aussi de l’accord de vos futurs voisins ou même de leur volonté à aller dans votre sens.

Enfin, l’aspect de l’immeuble peut maintenant lui aussi être modifié mais là ça ne dépend vraiment pas uniquement de vous, de votre bonne volonté ou de votre budget, mais bien de la faisabilité ou non de ce projet, de l’accord de la mairie et de la commission d’urbanisme, de la volonté des autres copropriétaires, de l’intérêt financier que cela pourrait présenter pour un investisseur potentiel,….

Cet appartement proche de l’école de vos enfants ou de vos amis, sombre et en état à peu près correct au 3e étage avec 60 marches à monter dans un immeuble plutôt vieillot, c’est vraiment ce que vous achetez.

L’ascenseur : selon le vendeur il est souhaité par la plupart des voisins, la terrasse qui serait tellement sympa si on la faisait sortir du salon, la luminosité qui permet de ré agencer différemment selon le copain, le projet de “Tama 38” comme l’immeuble d’à côté ou le “pinoui binoui “ (reconstruction) dont on parle sérieusement depuis déjà longtemps et qui permettra d’avoir bientôt une chambre sécurisée, une cave, un parking,…. ca, c’est le “potentiel”! Ce potentiel qui justifie  évidemment le prix demandé par le vendeur!!

Alors c’est vrai, ce potentiel existe, mais parce que justement l’une des caractéristiques d’un potentiel c’est d être hypothétique, il est souvent difficile de l’évaluer à sa juste valeur.

Concernant les éléments qui ne dépendent que de l’acheteur, on peut les chiffrer relativement facilement en consultant des spécialistes.

Ainsi, un architecte d’intérieur, assiste d un homme de métier, pourra vous chiffrer votre rénovation éventuelle. Mais dans tous les cas, il faudra compter au minimum sur 130.000 shekels pour un appartement 4 pièces si vous ne cassez aucun mur et près de 300.000 shekels si vous optez pour une refonte complète de l’appartement.

Pour la terrasse de vos rêves :  il ne suffit pas de vouloir et  de payer, il faut également l’accord de 75% au moins des voisins de l’ensemble de la copropriété (attention parfois la copropriété comprend plusieurs bâtiments sur le même complexe) et l’accord de la mairie, et dans tous les cas il faudra prévoir une enveloppe budgétaire d’environ 70.000 shekels.

Pour ajouter des mètres carrés  : déjà prévus par le plan d’occupation des sols (TABA), il faut évidemment avoir l’accord des voisins ,s’adresser à un ingénieur et un architecte pour déposer des plans à la mairie et obtenir un permis de construire valable 1 an pour pouvoir commencer à construire (compter jusque là environ 40.000 shekels pour la procédure), sachant que le coût de la construction elle-même sera de l’ordre de 10.000 shekels le mètre carré hors aménagement intérieur.

 Si vous souhaitez vous lancer dans l’ajout d’un ascenseur : il vous faudra prévoir environ 350.000 shekels (à repartir éventuellement entre les divers intéressés) mais il vous faudra surtout l’accord de 75% des voisins, sachant qu’il faut souvent compter avec les règlements de comptes entre voisins avant même votre arrivée !

Le « TAMA 38 » et le « Pinoui Binoui » : les éléments de potentiels les plus en vogue en ce moment, certainement les moins fiables mais les plus rentables. Pour se lancer dans l’un ou l’autre de ces projets, il faut déjà que l’immeuble ait été construit avant 1980, qu’il comporte un certains nombre d’appartements, que 80% des copropriétaires soient d’accord pour ce projet, qu’il y ait physiquement de la place autour de l’immeuble sans empiéter sur la rue, qu’un investisseur soit intéressé, il faut surtout du temps et de la patience et une certaine période de travaux (30 mois en moyenne) si cela se fait.

             Dans le cas d’une reconstruction complète « pinoui binoui », on détruit l’immeuble et on reconstruit, c'est-à-dire que vous déménagez et renoncez à votre appartement, et recevez du constructeur un appartement entièrement neuf plus grand avec tout le confort souhaité, ascenseur, cave, parking,…. Evidemment, le constructeur reçoit un certain nombre d’appartements qu’il revendra et vous passerez donc d’un petit immeuble vieillot à un grand bel immeuble neuf (avec charges mensuelles grandes belles et neuves). La durée de ce processus est variable et peut prendre plus de 10 ans depuis l’idée jusqu’à la réception des clés. Mais si le projet arrive à terme, c’est effectivement une excellente opération financière car le bien reçu a une valeur très largement supérieure au bien de départ.

                 Dans le cas d un renforcement contre les tremblements de terre “TAMA 38”, vous gardez votre appartement mais le constructeur ajoute une pièce sécurisée, peut être même encore une pièce supplémentaire et une terrasse, et l’immeuble se voit doté d’un ascenseur avec une belle cage d’escaliers, la façade est entièrement refaite et vous pouvez pendant le temps des travaux soit rester chez vous dans le bruit et la poussière soit déménager en recevant une indemnité mensuelle du constructeur. A la fin des travaux, il vous faudra évidemment faire vous-même le réaménagement de votre appartement pour qu’il ne soit pas moitié neuf (état brut) moitié vieux. La durée du processus peut prendre plus de 5 à 7 ans entre l’idée et la réception des clés. L’immeuble bénéficie d’un parking mais vous pas forcément car les places prévues sont prioritairement réservées aux appartements neufs des 2 étages construits par l’investisseur au dessus de l’immeuble initial. Là encore c’est une très bonne opération financière puisque votre 3 pièces est devenu un beau 5 pieces à peu de frais dans un immeuble si bien rénové qu’on n imaginerait pas qu’il était ancien.

Mais quand on achète un bien, on cherche certes à faire un bon investissement toutefois si on souhaite l’habiter soi même on doit aussi se demander ce qu’on est prêt à accepter. Accepter l’idée de devoir déménager pendant la durée des travaux, prendre le risque que ce projet ne se réalise pas, ou pas avant très longtemps, …pour pouvoir bénéficier réellement de ce ‘potentiel’ si cher payé.

Car tout le problème du “potentiel”, c’est qu’en général non seulement il a un coût à la réalisation, mais aussi que le vendeur l’inclue souvent déjà dans le prix de vente : “TAMA 38” est souvent synonyme de “30% plus cher”, les “droits de construction” de mètres carrés potentiels sont souvent comptés comme s’ils étaient déjà construits!

D’après Itshak Levi, specialiste de « l’argus immobilier en Israel », il faut distinguer 5 phases dans le TAMA 38 et identifier clairement celle oû se trouve le bien lors d’un projet d’acquisition :

         1 .Phase de vérification de la faisabilité avec prise de contact avec un investisseur “yazam”

         2. Appel d’offre auprès d’investisseurs potentiels et signature de minimum 80% des copropriétaires

         3. Choix d’un investisseur avec mise en place d’un accord précis sur les travaux à réaliser et signature de contrat

         4. Dépôt du projet à la commission de l’urbanisme

         5. Autorisation et permis de construire

On pourra par prudence ajouter une étape 6 : construction, car on a déjà assisté plusieurs fois à des interruptions de constructions pour diverses raisons.

Il semble que si on est déjà au stade ou on a recueilli les signatures nécessaires, on puisse accepter de payer 10 a 15% ce « potentiel » TAMA, et 30% lorsqu’ il s’agit de totale reconstruction.

D’autre part, il faut bien garder en tète que si on doit contracter un emprunt immobilier pour un achat, la banque se basera sur l’estimation de l’expert qu’elle enverra, qui sera forcément moins optimiste que le vendeur, et donc diminuera le montant du prêt accordé.

Au terme « potentiel » doit donc être associé l’idée même de coût et de durée, et évidemment dans l’immobilier comme ailleurs, plus le facteur risque est élevé plus le bénéfice possible est grand, et à l’inverse si on attend trop les prix montent et le bénéfice attendu ne peut que baisser.

Un nouveau projet de loi est en cours qui permettra de faire réaliser une expertise par l’expert de votre choix et que cette expertise soit validée par votre banque dans le cadre d’un emprunt immobilier, grande innovation car jusqu’ ici en Israël lorsqu’ on fait un emprunt hypothécaire il faut déjà avoir signé son achat pour que la banque ouvre un dossier et vous permette d’envoyer son expert ; de sorte que généralement vous signez votre contrat d’achat sans savoir sur quelle valeur de votre bien la banque se basera pour accorder votre emprunt. On n’en est pas encore aux conditions suspensives françaises mais c’est déjà une sérieuse avancée.

 Dans tous les cas, avant de vous engager, sachez vous entourer de professionnels expérimentés et bien insérés dans le monde de l’immobilier pour être surs d’avoir les bonnes connexions et tous les éléments pour faire votre choix .

Sources : Levi Itzhak ,The Marker, Yad 2, Calcalist,  Central Bureau of Statistics

Déborah Hosatte

Jérusalem Immobilier

www.jerusalemimmobilier.com

1813 Incroyable villa avec vue exceptionnelle, Jerusalem Immobilier

Mais qui investit encore en Israël aujourd’hui ?

בס''ד

Pour la première fois depuis de nombreuses années, on note une baisse du nombre de transactions immobilières en Israël et une hausse de ces transactions immobilières en France ! Dans tous les cas c’est moins que Paris et ses 150.000 ventes annuelles mais notre pays est plus petit tant géographiquement qu’en terme de population et les variations ont donc beaucoup d’impact sur notre économie nationale.

114.000 appartements vendus en 2013, 98.000 en 2014 (a cause de l’annonce par le gouvernement de la suppression de la TVA, finalement jamais arrivée !), 120.000 ventes en 2015 et retour à environ 100.000 ventes pour 2016.

Mais ici, on peut vraiment dire que l’Etat y met du sien !!  A tel point qu’on a même tellement réussi a dissuader les investisseurs étrangers qu’ils ont réduit leurs acquisitions en Israël de 36% en 2016 !

Et pourtant l’immobilier a encore de beaux jours devant lui en Israël car malgré tout, les prix continuent à monter car l’offre n’est toujours pas adaptée aux besoins de la population.

Depuis la crise mondiale de l’immobilier, le marche israélien n’a cesse de progresser, et en particulier celui des investisseurs immobiliers. En effet, si les achats d’investissement représentaient 22% en 2002, ils étaient montes à 29% en 2010, inquiétant fortement les autorités. D’où la multiplication des reformes et taxes visant à limiter l’investissement immobilier dans le but affiche de réduire le prix des logements.

On a ainsi pu assister en 2011 à une augmentation de la taxe d’acquisition passant de 3.5 à 5% du prix de l’appartement acheté. Puis en 2014, c’est la remise en service sans dérogation de la taxe sur la plus value.

On subit en Juin 2015 une nouvelle hausse de la taxe d’acquisition fixée à 8%, ce qui décourage les investisseurs, les ramenant a 19% de l’ensemble des transactions.

En enfin maintenant la taxation bruyamment annoncée pour les propriétaires de plus de 2 appartements. Certes, cette taxe aura des conséquences, mais surtout sur le prix des loyers car fixée a 1% de la valeur du 3^e appartement avec nombre de dérogations possibles et plafonnement a 18.000 shekels/an, elle sera évidemment en partie répercutée sur les locataires des 2 appartements loues !

Mais qui sont donc ces multipropriétaires, investisseurs ? Ce sont en général des personnes normales, qui ont bien compris qu’elles doivent prévoir leur retraite et ont prévu de l’assurer grâce aux loyers perçus, profitant bien sur des taux d’intérêts à la baisse.

D’après une étude récente du Ministère des Finances Israélien, 80% des investisseurs immobiliers en Israël sont des hommes. 64% sont des salaries disposant d’un revenu par foyer de 28.000 shekels mensuels.

23% sont des fonctionnaires avec des salaires élevés tandis que 10% sont des indépendants avec des revenus beaucoup plus bas d’environ 10.000 shekels par mois, travaillant dans les domaines autour de l’immobilier : architectes, assureurs, entrepreneurs. 8% sont des retraites avec des revenus légèrement supérieurs (11.800 shekels mensuels).

La plupart de ces investisseurs ne sont donc plus aujourd’hui étrangers car évidemment le shekel fort est très dissuasif, mais bien israéliens !

Ces investisseurs habitent essentiellement a Tel Aviv (9.5%) et a Jérusalem (7%) mais les villes ou on achète les biens sont Tel Aviv (9%), puis Haïfa (6%), Beer Sheva (5.7%) et Jérusalem (5%).

De manière étonnante, 84% des personnes qui achètent un appartement d’investissement à Jérusalem habitent elles mêmes a Jérusalem, alors que les prix y sont élevés et les revenus très bas.

Le prix moyen de ces appartements destines a de l’investissement est de 1.360.000 shekels, avec des écarts significatifs : 2.500.0000 shekels a Herzliya, 1.700.000 shekels a Jérusalem ou 700.000 shekels a Beer Sheva.

Evidemment, avec toutes les mesures gouvernementales et la baisse de l’Euro, le nombre de transactions diminue (les villes les plus touchées depuis décembre sont Beer Sheva et Haïfa), mais les prix ont tout de même monte de près de 9% cette année sur l’ensemble du pays, et ce que l’on peut évidemment commencer a constater, c’est une baisse du nombre d’appartements à louer. D’où une hausse prévisible des loyers (permettant donc un meilleur rendement locatif pour les propriétaires).

Ceci dit, notons quand même qu’une villa de rêve vient d’être achetée pour 25 millions de shekels a Neve Tsedek, le quartier le plus branche de Tel Aviv, par un milliardaire juif, homme d’affaire de nationalité finlandaise mais dont la société d’investissements est basée a Londres, nous rappelant ainsi que les statistiques prennent aussi en compte des achats plutôt hors normes.    

Dans tous les cas, et malgré toutes les taxes et lois, il n’en reste pas moins que l’achat d’un appartement en Israël et en particulier à Jérusalem reste la plus grande des mitsvot et le meilleur moyen pour préparer son avenir tant materiel que spirituel.

Sources : Ministère des finances Israélien, The Marker, Yad 2, Globes, Ynet, Yad 2

Déborah

Jérusalem Immobilier

Tél. Israël: (972)2 6786595

www.jerusalemimmobilier.com

C’est le moment d’acheter à Jérusalem

A l’heure où vous lisez ces quelques lignes, il est probable que notre situation en Israël est plus calme que lorsque je les ai écrites. Mais ce qui est certain, c’est que la situation en France, elle, ne le sera pas avant bien longtemps. Lorsque Tsahal et nos valeureux enfants habillés en soldats auront rempli leur mission, notre sécurité ici sera renforcée, nos risques d’attentat beaucoup amoindris et nos vies reprendront leur cours habituel ; nos jeunes enfants reprendront le chemin de l’école et les prix de nos appartements continueront à monter. Car c’est bien ce qu’on a pu constater pendant les 20 dernières années. Si  fin 2000, avec la 2^e intifada suite au passage d’Ariel Sharon sur le Mont du Temple, les prix de l’immobilier ont légèrement baissé à Jérusalem uniquement, ils avaient déjà repris leur hausse habituelle l’année suivante selon l’Institut des Statistiques de Jérusalem. Quant à la période Plomb durci fin 2008, elle n’a nullement influencé la hausse constante du prix de nos biens immobiliers.

Il y a déjà trop de morts parmi nos soldats et nous pleurons chacun d’eux en particulier car nos jeunes se battent pour défendre non seulement nos frontières et nous permettre de vivre tranquillement en Israël, mais aussi pour permettre à chaque Juif d’avoir cet endroit où aller.

Pendant ce temps, en France et ailleurs, ressurgissent tous les vieux slogans enfouis depuis quelques décennies, et si ce ne sont plus seulement les mêmes types de personnes qui les hurlent, ce sont bien les mêmes menaces qui planent sur le peuple juif ! Ca hurle, ca saute et les émeutes éclatent à Paris, à Marseille, à Lyon, … et chacun continue à essayer de gérer son quotidien sans lever les yeux, gardant juste en tête de boucler les fins de mois, de prendre peut être quelques jours de congé pour récupérer et d’assurer les études des enfants.

Mais aujourd’hui chaque Juif a où aller, et cet endroit s’appelle Israël. Oui, ici il y a l’armée pour nos jeunes, les études sont payantes, on gagne moins d’argent et les immeubles n’ont souvent pas d’ascenseur, mais ici chacun est chez lui, sans crainte de devoir partir et vendre ses biens en urgence, sans crainte aussi que les prix ne baissent parce qu’un voisin encombrant s’installe dans l’immeuble.

Ici nous sortons sans crainte dans les rues à des heures tardives, nous nous disputons pour élire des représentants et un premier ministre qui se préoccupent vraiment de notre sécurité, de notre lendemain économique et identitaire en tant que Juifs. Et l’appartement moyen que j’achète, je sais déjà que je serai heureuse d’y vivre, d’y élever mes enfants, d’y célébrer les 7 brahot pour leurs mariages et de le revendre le moment venu avec une plus value conséquente. ET je serai encore heureuse de payer les taxes sur la plus value car ces taxes seront utilisées pour me protéger, pour me permettre d’évoluer dans un environnement agréable et sécurisé.

Alors oui, c’est le moment d’acheter en Israël. A Jérusalem, là où ca tape le moins et surtout où on prie le plus près du Saint des Saints, là où les prix des appartements montent chaque jour.

Vous pouvez prendre votre temps avant de venir, mais en tout cas c’est maintenant qu’il faut acheter, quitte à louer quelques années en attendant votre venue, Car ici les locations sont très recherchées. Vous serez toujours à temps de revendre lorsque vous vous déciderez à venir habiter en Israël, en bord de mer ou près du Kotel, car alors vous aurez de toute façon d’autres critères de choix, d’autres besoins, d’autres envies, mais en tout cas vous aurez sécurisé votre capital et serez en mesure d’acheter ce qui vous conviendra le mieux. Une étude parue cette semaine montre qu’à Jérusalem, malgré les prix élevés des appartements, il faut 5.1 mois pour vendre son appartement depuis la  parution de la première petite annonce jusqu'à la vente définitive. Par comparaison, il faut 3.5 mois à Givatayim et 5.2 à Akko. Certes en France les délais sont plus courts (environ 3 mois depuis l’annonce jusqu'à la signature) mais les prix sont en baisse alors qu’à Jérusalem les prix ont monté de 70% sur ces 5 dernières années. Et l’écart avec Jérusalem se creuse pour des raisons évidentes : fins des achats spéculatifs en France, forte réduction de l’investissement locatif, crise économique qui dure,  éléments que nous n’avons pas en Israël car ici, la population est jeune.

Alors vous aussi, prenez un peu l’air et montez dans l’avion, achetez enfin votre 1^er bien à Jérusalem, louez le et reprenez en mains le cours de votre vie tout en constituant votre capital retraite…

Sources :Mairie de Jérusalem, The Marker,  Israeli Central Bureau of Statistics, Ynet

Déborah

Jérusalem Immobilier

Tél. Israël: (972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39

www.jerusalemimmobilier.com

L’an prochain à Jérusalem?

Vous vous rappelez il y a 3 ans, vous aviez déjà pensé acheter un appartement en Israël, et vous hésitiez entre Jérusalem, le Kotel, la vieille ville, et le bord de mer, Ashdod Natanya…. Mais à l’époque c’était compliqué, il y avait bientôt la bar mitsva du petit, la voiture qu’il fallait changer à la rentrée, et puis quand vous vous étiez renseignés, vous aviez vu que les appartements à Jérusalem étaient hors de prix et le crédit seulement de 70%, pas 100% comme en France. Alors vos amis ont acheté, eux, un petit appartement bidon et cher mais vous, vous vous êtes dit que vous préféreriez un vrai bel appartement et que vous achèteriez un peu plus tard, quand vous auriez un peu plus de temps et d’argent.

C’était il y a 3 ans, en 2011…

Aujourd’hui, le temps a passé, le petit va bientôt passer son bac de français, il va falloir faire des travaux à la maison et en plus vous commencez à vous faire du souci car votre grande fille qui était tout le temps dans le milieu juif est maintenant à l’université et elle est entourée de jeunes gens plus cultivés et présents les uns que les autres, ses rêves de sionisme sont passés à l’arrière plan même s’ils existent encore évidemment!

Du temps, vous en avez de moins en moins, de l’argent d’avance pas tellement plus entre les vacances, les études et  les anniversaires. Quant aux prix des appartements à Jérusalem, ils ont monté de près de 50% par rapport a 2011, et les possibilités de financement en Israël ont même baissé ! Sans parler des nouvelles dispositions concernant la transparence des comptes en Israël pour le fisc français ! Et en plus l’euro est en chute libre !

Gloups ! Alors, on se décide ou on attend encore 3 ans, quand la grande pensera mariage et que le petit devra entrer lui aussi à l’université ?

La solution ? jamais facile ni simple, mais logique : ne pas fuir devant les difficultés pratiques, penser investissement et réellement se lancer dans un vrai plan d’acquisition, réfléchi et concret. Aujourd’hui, pas dans une semaine ni dans un mois. Car comme disait Hillel hazaken, si pas maintenant, alors quand ?

Alors c’est parti, il est grand temps de prendre son avenir en mains et d’assurer son plan de retraite.

1ere étape, faire l’état des lieux de ses comptes : de combien puis-je disposer, même si je sais déjà que ce n’est pas suffisant. De toute façon, je ne vais pas faire mon alya demain, donc c’est surtout en termes de temps que je vais penser !

Complément de 1^e étape puisque c’est trop juste ! : Combien je pourrais rembourser par mois ici si je fais un prêt à la consommation par exemple, sur 5 ans ?  je sais qu’il faut compter environ 400 euros de remboursement mensuel pour 20.000 euros  empruntés. Super!, ça complétera mon apport ! et ca m’obligera à mettre un peu de côté !

2^e étape : quand puis-je prendre 10 jours de vacances investissement pour me ressourcer en Israël et  enfin rentrer dans le vif du sujet ? Vacances de février, trop tard ! Pâques, pourquoi pas, mais je peux surtout partir hors vacances scolaires maintenant que les enfants sont grands !

3^e étape : j’ai fixé mes dates, billets pas trop chers par une compagnie low cost, séjour en promo sur internet, je n’ai plus qu’à commencer à mettre en pratique et faire mon programme : j’arrive Dimanche , je trainouille sur Ben Yehouda, ou bien je vais au Kotel,  ou même à la plage à 28 degrés pour me mettre en forme !

Lundi matin, rencontre avec l’agence immobilière avec qui j’ai déjà pris contact par mail puis par téléphone. Ils m’ont déjà prévu un planning de pro ! Des visites le matin à partir de 10h (c’est quand même les vacances, il faut quand même pas exagérer, si je ne vais pas au bureau ce n’est pas pour mettre le réveil à 6heures !). 5 appartements ! tous correspondant aux critères que j’avais fixés : bon emplacement (en hausse), étage convenable (car en plus à Jérusalem il n’y a encore pas beaucoup d’ascenseur à part dans les hôtels !), immeuble entretenu (c’est pas la France mais bon, c’est pour louer !), « bon » rapport locatif, 4% ! (dur dur quand je compare aux 10% de rendement habituel en France !mais l’essentiel c’est que mon futur locataire rembourse tout seul mon emprunt israélien !), balcon, possibilité de faire une souccah, disponible bientôt (car en plus ici, on paye mais on ne reçoit son appartement que plusieurs mois après !!!). Bon, on s’accroche ! de toute façon ca ne sera ni plus joli ni avec plus d’ascenseur ni moins cher la prochaine fois ! Et de toute façon, comme il n’y a que 155.000 appartements à Jérusalem pour déjà 800.000 habitants et tous les touristes qui viennent 2 fois pas an (comme nos amis, ceux qui ont acheté en 2011, eux !), je n’ai pas intérêt à faire la fine bouche ! Plus cher qu’en France, moins joli, je m’accroche !!

Heureusement l’agence m’a en effet tout organisé ! le lundi matin un rendez vous avec la banque pour comprendre un peu le système des prêts hypothécaires ici et savoir sur quel budget je peux compter, un rapide aperçu du montage financier à prévoir (j’ai évidemment apporté tous les justificatifs nécessaires !), et hop en avant pour les visites ! Ah non, pas encore ? ok, on fait un budget prévisionnel : le prix de l’appartement j’ai compris, mais en plus il faut donc ajouter les frais d’agence (2% + 18% de TVA !), les frais d’avocat (1% en général et toujours 18% de TVA), la taxe d’acquisition (gloups, 5% !!!!, il en reste de moins en moins pour l’appartement lui-même !)

Enfin on en arrive aux visites ! Le choix de l’avocat on attendra jeudi ! Ok, on en verra 2, un français et un israélien, parce que finalement il vaut mieux un avocat français que je comprendrai bien et qui sera aussi pointilleux qu’un français parmi les israéliens, ou bien un avocat israélien que je comprendrai moins mais qui sera super débrouillard ici avec ses entrées partout à la mairie et ailleurs ?

Bon, alors, les visites ? Un petit appartement dans un quartier central ou un plus grand en périphérie ? c’est vraiment pas top pour le prix ! Bon, tous les matins visites, mardi, mercredi, déprimant !. Jeudi, eurêka, j’ai trouvé ! Petit mais bien placé, facile à louer, pas trop de charges de copropriété, pas de gros travaux à prévoir, c’est ok, je me lance !

Alors  de combien on va le descendre le prix ? Parce que sincèrement c’est pas Byzance, c’est juste convenable, voire à peine acceptable. En tout cas je n’y habiterai pas ! Sortir de mon appartement chic parisien pour passer des vacances là, pas question ! que mon locataire rembourse mon prêt et paye la taxe d’habitation et les charges de copropriété, moi je continuerai à me trouver des hôtels en promo ! Bon, alors ? Quoi, on ne va pas baisser de 10% ?? Ah non, bon ok, 3%, de toute façon le vendeur n’est pas pressé mais moi un peu quand même !, je  ne vais pas y passer un mois !

Bon, l’avocat, les procurations à signer, les formalités ! Des tonnes de formalités, de papiers à signer en hébreu, en français, chez l’avocat, à la banque. L’avocat doit maintenant vérifier si tout est bien inscrit comme il faut, si le vendeur est bien le propriétaire !, si tout est conforme !! car ca non plus ce n’est pas gagné ! Espérons parce que si tout est bon, il faut que mon avocat fasse le contrat de vente avec l’avocat du vendeur et il se peut qu’il doive signer à ma place (par procuration) la semaine prochaine si ça prend un peu plus de temps. Et en plus il n’y a pas de compromis de vente, on signe directement pour de bon ! Gloups, l’angoisse, je suis vraiment sur de mon coup ??? Ben oui en fait, j’ai bien tout vérifié avant, et même si j’y passais 1 mois de plus ca ne changerait rien !

Donc, ok, on va essayer de signer lundi avant que je rentre en France. Je devrais donc faire dès la signature d’achat, un énorme chèque de 20% pour le vendeur, le chèque de l’avocat et celui de l’agence. L’appartement je ne l’aurai que cet été mais entre temps il faudra que je paye la taxe d’acquisition d’ici 50 jours, que je vire encore 30% de son prix au propriétaire et que je demande le déblocage de mon emprunt début mai pour pouvoir payer le complément au propriétaire. Parce que finalement lorsque je viendrai, j’espère, recevoir mes clefs cet été, il n’y aura plus que 20% à payer. Et il faudra vite trouver un locataire parce que je commencerai à rembourser ici dès septembre !  Mais ce qui est sur, c’est que là, moi aussi, j’aurai fait un grand pas, j’aurai moi aussi mon appartement à moi à Jérusalem ! Pas grand, pas luxueux, pas neuf, pas flashy, mais simple et fiable, sécurisé et sécurisant, mon chez moi à moi, qui s’autofinancera en attendant que je me décide à venir un jour acheter l’appartement de mes rêves.

Alors au travail, vite, car votre appartement à Jérusalem, comme disait Herzl, si vous le voulez, ce ne sera pas une légende.

Déborah

Jérusalem Immobilier

Tél. Israël: (972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39

www.jerusalemimmobilier.com

De l’utilité de bien choisir son agent immobilier

De l’utilité de bien choisir son agent immobilier

La paracha Haye Sara a cette année encore été à l’origine de nombreux échanges entre les professionnels de l’immobilier.  Comment  lors du décès de Sarah, Ephron, propriétaire à Hevron, a-t-il pu prétendre vouloir faire un cadeau à Avraham Avinou en lui extorquant un prix démesuré par rapport au prix connu du marché pour le caveau de Mahpela ? Non pas qu’il existât déjà un indice The Marker-Yad 2 ou un Global  Property Guide, mais généralement, lorsque votre voisin et ami essaie de vous vendre son 2 pièces au prix d’un pavillon, il ne prétend pas vous en faire cadeau et si vous l’achetez à ses conditions, vous n’en êtes pas spécialement fier.

Ce d’autant que cette acquisition constitue le premier acte d’achat officiel en Israël.

Or Avraham Avinou n’a pas envisagé une seconde de recevoir ce terrain en cadeau, ne considérant pas son voisin comme un véritable ami plein de compassion pour lui après le décès de son épouse, et souhaitant surtout que cette transaction soit bien enregistrée comme une véritable cession bien que le Taboo (cadastre) n’existât pas encore.

Avraham Avinou n’a pas non plu essayé de faire une estimation du juste prix de ce bien et donc de le négocier car rien ne lui paraissait trop beau pour enterrer Sarah et parce que lui seul connaissait la vraie justification de ce qui  apparut certainement à tous comme un coup de cœur.

S’il avait pris un bon agent, défenseur de ses intérêts, que se serait-il vraiment passé ? Cet agent, constatant le prix exorbitant demandé, aurait il incité son client à acheter un autre bien ? Lui aurait-il conseillé de négocier ce bien quitte à risquer de ne pas l’obtenir ?

En fait, seul Avraham Avinou connaissait la motivation profonde qui guidait son choix, et préféra  passer pour un « fryer » aux yeux de tous plutôt que de perdre le trésor que lui seul voyait à cet endroit : pas du pétrole ni de l’or, mais la porte du Gan Eden.  Cet élément de plus-value était évidemment inconnu tant du vendeur lui-même ou des voisins que de l’agent qu’il aurait pu prendre, et ce champ avec cette grotte ressemblait en tous points au champ voisin, mais Avraham Avinou savait, lui , que lorsqu’i l  avait poursuivi  un jeune veau pour préparer un repas aux 3 anges venus lui rendre visite, c’est dans cette grotte qu’il était arrivé par hasard, et c’est là qu’il avait trouvé, d’après le Midrash, Adam et Eve, étendus.

C’est exactement la que commence la difficulté pour un agent à cerner les véritables motivations et attentes de l’acheteur, celles qui ne sont pas forcément celles exprimées, et c’est ainsi que bien souvent le bien acheté ne correspond pas du tout aux besoins formulés initialement.

Et c’est exactement là que se situe l’intérêt de s’adresser à un agent qui a une bonne connaissance du marché immobilier local, et à Jérusalem notamment nous avons la chance de travailler en coopération entre agences, un agent qui sera un véritable partenaire dans votre entreprise d’acquisition et qui vous aidera à trouver le bien qui renferme votre propre trésor caché, même s’il ne s’agit pas forcement de l’entrée du Paradis.

Un bon agent ne sera pas la pour vous dissuader d’acheter l’appartement qui vous plait mais pour vous donner tous les éléments objectifs de réflexion et admettre en même temps que la proximité de telle synagogue ou de la maison de votre belle-mère peut justifier que vous envisagiez de payer plus cher justement pour accéder à ce trésor caché.

Car d’où vient justement cette merveilleuse bulle immobilière israélienne si ce n’est de la diversité des trésors recherchés, tous présents dans des biens différents.

Alors que demander vraiment à votre agent ?

Compétence, professionnalisme, certes, et cela passe par une bonne capacité d’écoute, de la disponibilité, une parfaite connaissance du marché local, c'est-à-dire tant de l’offre que de la demande, une coopération avec ses confrères pour vous ouvrir toutes les options. Cela implique également que votre agent soit capable de ne pas porter de jugement personnel  sur vos critères personnels de choix, mais en même temps qu’il soit à même d’évaluer objectivement chacun de ces critères face à votre vendeur potentiel. Car finalement, à l’époque, Meharat hamahpela ne répondait qu’aux critères d’Avraham Avinou et à personne d’autre. Et le fait d’acheter une tombe coutant une fortune pour sa femme s’est révélée plus tard comme faisant partie des 10 épreuves qu’Avraham Avinou devait surmonter.

Une agence immobilière n’est pas juste une vitrine avec des produits et des prix affichés.

 Le prix demandé peut être justifié pour certains mais pas du tout pour vous si le bien ne correspond pas a vos attentes. Et si vous devenez propriétaire d’un bien qui ne vous va pas, vous risquez de vous retrouver à le brader le jour ou vous trouverez réellement celui qui rassemble les critères qui sont importants pour vous.

Dans une optique d’acquisition immobilière,  force est de constater que nous nous trouvons en réalité face à 2 options : lieu d’habitation  ou investissement locatif.

Si votre objectif est de créer votre lieu de vie, d’habiter très prochainement  la maison que vous recherchez, ne négligez pas le coup de cœur, mais analysez-le. Donnez tous vos éléments même en vrac à votre agent et définissez vos critères prioritaires. Les vôtres, à vous, pas ceux que vous aurez entendus par tout le monde. Osez affirmer vos priorités personnelles (proximité de vos parents, de votre synagogue, de vos activités …) et attachez-vous aux critères non modifiables (emplacement, lumière, ..).

Si au contraire vous achetez dans l’optique d’un investissement pour louer ou pour venir plus tard, visez les critères recherches par les locataires (étage bas, proximité des autobus et des écoles,..)

Dans tous les cas, pensez bien que l’intérieur est souvent modifiable et ajustable, pas l’extérieur.

On ne peut pas choisir 5 ans à l’ avance son coup de cœur, car dans 5 ans vous ne savez pas encore ce qui sera essentiel pour vous. Votre meilleure amie aura peut-être déménagé, les enfants auront grandi, votre belle-mère sera peut être ailleurs, et vous aurez donc tout intérêt à revendre votre bien déjà rentabilisé pour vous offrir votre coup de cœur.

Le trésor caché évolue pour chacun d’entre nous en fonction de l’évolution de notre vie et il n’est ni le même pour tous ni le même pour toujours.

Alors que vous vous installiez ou non à Jérusalem, ne restez pas un étranger chez vous, achetez, et comme les prix ne cessent de monter (près de 40% depuis 2009 selon la dernière étude de Goldman Sachs en moyenne en Israël) achetez maintenant.

Quant à ceux qui comme moi sont fans de statistiques, voici juste pour comparer, issus de cette même étude, les chiffres pour les autres pays : hausse de près de 30% en Norvège, 22%en Suisse, près de 20% au Canada, 12% en Allemagne ; baisse significative en Grande Bretagne, 8% aux États-Unis, 30% en Espagne, 33% en Grèce et plus de 40% en Irlande (voir graphique). Encore un argument pour acheter en Israël .

Sources : Yad 2, The Marker, Goldman Sachs report, Paracha Haye Sarah, Commentaires de Rachi, La Paracha Leket Eliaou Berechit.

Déborah

Jérusalem Immobilier

Tél. Israël: (972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39

www.jerusalemimmobilier.com

Acheter un appartement a Jérusalem sans apport personnel

Vous en rêviez, just do it.

Vous avez la capacité de rembourser des mensualités de prêt mais pas d’apport personnel, aujourd’hui vous pouvez quand même acheter un appartement à Jérusalem.

 Comme illustré dans notre article du mois dernier (Se Loger numéro 28),  pour acheter en France, il suffit de pouvoir rembourser une échéance d’emprunt tous les mois et on peut recevoir 100% de la somme nécessaire à un achat immobilier, sans apport personnel, mais évidemment lorsqu’on revend quelques années plus tard, le bénéfice réalisé est très très faible, particulièrement en ces temps difficiles où l’immobilier chute en France  ( jusqu'à 8% cette année à Marseille), et où les taxes sur la plus value et les impôts engloutissent presque l’intégralité du maigre bénéfice réalisé après toutes ces années à rembourser l’emprunt. En fait, on peut dire que l’achat immobilier en France aujourd’hui ressemble plus à une épargne forcée qu’à un véritable investissement.

A l’inverse, à Jérusalem, l’immobilier a monté de 70% ces 5 dernières années et les loyers montent d’environ 7% par an sur les biens petits et moyens (moins d’1 million de dollars). Il faut bien sûr prévoir une taxe non négligeable de l’ordre de 5%(surtout depuis  les nouvelles lois) à payer lors de l’achat, mais il n’y a pas de taxe foncière et la taxe d’habitation et les charges de copropriété sont à la charge exclusive du locataire. Et comme  il y a seulement 155.000 logements à Jérusalem pour couvrir les besoins des 804.000 habitants ainsi que la demande des non-résidents israéliens, cette pénurie de logements tant à la vente qu’à la location assure, lorsqu’on a acheté selon les bons critères (voir notre dossier du mois de juillet Se Loger numéro 26), de trouver rapidement un locataire ou de revendre facilement avec un bénéfice conséquent et non imposable pour un étranger (non israélien).  La seule vraie difficulté, c’est qu’en Israël, les nouvelles dispositions de Stanley Fisher en termes d’emprunt hypothécaire ne permettent qu’un emprunt de 50% du prix du bien, nécessitant donc un apport d’au moins autant.

Plus de 60% des actifs Juifs de Paris (un peu moins en Province), gagnent plus de 3.000 euros par mois. Certes, nombreux (même à Paris) sont ceux qui ont du mal à boucler les fins de mois, mais encore plus nombreux sont ceux qui rêvent de finir leurs mois ailleurs, par exemple sous le soleil exactement, à Jérusalem ou en Israël. Or ces actifs, qui gagnent bien leur vie sans pour autant être milliardaires, ont en général  déjà acheté leur résidence principale, ont bien souvent fini de la rembourser ou sont en fin de parcours d’emprunt. Ils n’envisagent pas une alyah immédiate car ils n’ont pas forcément envie de se lancer avec leurs enfants dans une aventure à risque pour le moment mais ils n’ont plus envie d’acheter en France (intéressant ni financièrement ni idéologiquement), prennent peur chaque fois qu’ils viennent en vacances en Israël en voyant les prix des appartements et rentrent découragés à la rentrée des classes.  En effet, qui  n’est pas impressionné en venant en vacances au mois d’Août par le prix des appartements dans le pays où coulent le lait et le miel ? 5.770 euros /m2 en moyenne à Jérusalem (pas dans les quartiers chics, et pas rénové, souvent pas d’ascenseur !) Plus qu’à Lyon (3.623/m2), bien plus qu’à Marseille (2.240/m2), et souvent pas loin du prix du superbe appartement dans lequel ils vivent aujourd’hui. Alors, nos actifs se disent que comme ils n’ont pas les fameux 50% d’apport perso, ils abandonnent leur rêve et leur logique et reprennent le chemin du travail, sans motivation particulière à épargner (livret A à 2% !, le reste trop risqué,..). Ils  reprennent leur rythme de vie avec les restaus, les sorties simples mais chères pour se donner le courage de retourner au travail le lendemain, dépensent donc sans s’en rendre vraiment compte ce qui pourrait servir à une acquisition,  piochent des réserves d’énergie et de rêve à la communauté le Shabbat, et reviennent en vacances à Hanoucca.

Et pourtant, force est de constater qu’aujourd’hui les taux des prêts immobiliers sont en baisse  (2.15 a 2.25%) en France, et qu’une hausse est à prévoir d’ici 2015. Il est donc urgent d’en profiter.  Mais pour acheter où ? En France, pas d’intérêt. L’index de The Economist ou de Global Guide Property indique les lieux surs pour investir : Singapour, Hong Kong, Israel. PRIX EN HAUSSE DANS UNE ECONOMIE EN HAUSSE. Alors le choix est relativement facile, même si on n’a pas l’intention d’habiter à Mea Shearim. Ce d’autant que le but d’un investissement ce n’est pas de l’habiter mais bien juste de le louer pour le rembourser pus de le revendre et gagner de l’argent.

Et c’est à travers des emprunts immobiliers français pour achat à l’étranger qu’on réalise ce fameux apport de 50%  grâce à ses revenus français. Les banques ne peuvent évidemment pas  hypothéquer le bien acheté à l’étranger mais plusieurs solutions sont possibles pour garantir la banque :    

1. Hypothèque d’un bien en France  (habitation principale, commerces, … pour 100.000 euros), solution la plus chère

2.  Nantissement d’une assurance vie, facilement réalisable, mais encore faut-il avoir déjà souscrit cette assurance-vie

3. si vous n’avez ni l’un ni l’autre ou simplement car le coût est plus intéressant que les frais d’hypothèque, le recours à une société de caution mutuelle. Encore pas très connue mais peu couteuse et rapide à obtenir, la caution mutuelle permet avantageusement de garantir un emprunt immobilier auprès des banques. Ce dispositif repose sur le principe de la solidarité mutuelle puisque les sommes récoltées servent à régler les éventuels problèmes de remboursement des adhérents en difficulté. Il peut être obtenu sur demande directement auprès de la plupart des banques et son coût est alors de 0.5 à 1% du montant du prêt (1.480 euros en tout pour 100.000 euros empruntés), payable en 1 fois et cette somme est remboursée à 80% à la fin du remboursement de l’emprunt. Si vous êtes fonctionnaires (RATP,  Éducation Nationale, Poste, Police, ..) ce dispositif est entièrement gratuit (pris en charge par votre mutuelle directement)

 Et dans les 3 cas,  il serait complètement dommage de ne pas compléter l’apport ainsi constitué par un prêt à la consommation pour financer les frais qui entourent l’acquisition, car l’ensemble sera rapidement payé en grande partie par notre locataire. De nombreux sites indiquent la marche à suivre pour pouvoir faire des emprunts immobiliers pour des achats à l’étranger, mais le mieux reste évidemment d’avoir un professionnel aguerri qui gérera la synchronisation. Cela parait compliqué à prime abord mais c’est chose aisée quand on connait les 2 systèmes français et israélien et qu’on arrive alors à jongler entre eux, et surtout c’est là que se trouve la clef de l’avenir de ces actifs juifs français en Israël. 

Concrètement, prenons l’exemple d’un emprunt de 100.000 euros empruntés en France en emprunt immobilier international à 2.25% fixe sur 10ans (on peut même obtenir un taux à 1.80 révisable mais là il est alors plus difficile de faire des prévisions exactes à moyen terme), le remboursement mensuel  sera alors de 946 euros assurance comprise (18 euros /mois), comme pour un emprunt classique.

Un prêt à la consommation complémentaire de 21.000 euros sur 4 ans entraine un remboursement de 420 euros/mois.  

Soit un total de 1.396 euros de remboursement par mois pendant 4 ans puis 946 euros par mois pendant 6 ans en France.

Fort de cet apport de 121.000 euros, soit 600.000 shekels environ, on peut donc obtenir un emprunt hypothécaire de 600.000 shekels en Israël  de façon systématique. Cet emprunt entraine un remboursement mensuel de 3.000 shekels sur 15 ans en Israël dans les conditions classiques.

Soit un budget total de 1.200.000 shekels, permettant donc d’acheter à Jérusalem un appartement louable à 3600 shekels au moins par mois. (Pas dans un quartier chic, pas rénové, et souvent sans ascenseur, le même exactement que l’appartement type décrit plus haut)

Ainsi donc, en Israël, la location de cet appartement couvre  l’intégralité de l’emprunt  israélien et dégage même un bonus de 600 shekels par mois dès la 1ere année, soit 7.200NIS/an, soit environ 1.440 euros par an, c'est-à-dire plus d’1 mois de remboursement des emprunts français.

Les loyers augmentant en moyenne de 7% par an,

-          la 2^e année, le loyer passera donc à 3.852NIS/mois , dégageant donc un bonus de 10.224NIS/an soit 2.044 euros par an, soit  1.5 mois de remboursement des emprunts français,

-          4.122NIS/mois la 3^e année soit 2.692 euros /an, soit 2 mois de remboursement des emprunts français,

-          4.410NIS/mois la 4^e année, soit  3.384 euros/an, soit 2.5 mois de remboursement des emprunts français,

-           4.718NIS/mois la 5^e année soit 4.123 euros/an, soit 4.5 mois puisque le prêt à la consommation est alors terminé

et la 6^e année vous pouvez donc gentiment envisager un nouvel achat immobilier ou bien même une alyah sereine, en vous installant dans le quartier de votre choix puisque vous pourrez gentiment revendre ce 1^er bien avec une plus value importante et non taxée  (appartement unique et acheté il y a plus de 4 ans) et donc acheter plus grand, plus joli et avec ascenseur1

Le rêve étant presque réalité, il vous faut donc dès maintenant vous entourer de bons conseils immobiliers et financiers, compétents tant en France qu’en Israël pour pouvoir coordonner et synchroniser les dossiers avec les banques dans les 2 pays simultanément car vous l’avez compris, le timing est essentiel, et vous lancer à la chasse à votre premier appartement à Jérusalem, plus serein également car vous n’êtes plus à la recherche de la perle rare qui provoquera chez vous un coup de cœur mais bien d’un appartement objectivement rentable.

Évidemment, cet exemple est l’exemple de premier prix d’acquisition immobilière (1.200.000NIS), pour un remboursement mensuel abordable par la plupart des actifs juifs français parisiens, mais si vous disposez soit d’une capacité de remboursement mensuel supérieur, soit d’un petit apport initial en banque ou en espèces, chaque euro supplémentaire d’apport constitué permet l’équivalent d’emprunt en Israël et donc permet d’accéder à un produit  plus grand ou mieux placé.

Sources : Central Bureau of Statistics, The Economist, Chambres des Notaires de France, Banque de France, L’Arche, La Banque Postale, Cbanque,  Crédit International, Guide du Crédit, Ici Crédit, Yad2, The Marker

Déborah

Jérusalem Immobilier

Tél. Israël: (972)2 6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39

www.jerusalemimmobilier.com