Check-list avant de s’embarquer dans
une acquisition immobilière à Jérusalem
Vous envisagez d’acheter un appartement à Jérusalem et vous
avez raison.
Plus sécurisé que la bourse, plus disponible qu’un investissement
immobilier en France, plus attractif et plus sioniste qu’un autre, cet achat, même
s’il doit répondre à un critère affectif appelé « coup de cœur »,
doit absolument être envisagé également sous l’angle de l’investissement car
l’immobilier à Jérusalem est bien plus cher que dans la plupart des villes de
France, même si évidemment la plus value attendue à la revente à terme est
aussi infiniment plus séduisante.
Cependant, certaines règles de base doivent être
respectées si vous ne souhaitez pas que cette transaction tourne au cauchemar.
Le processus en Israël est très différent de celui auquel nous sommes habitués
en France et il vaut mieux s’entourer de précautions.
Etape 1 : Estimation de votre budget total
A Jérusalem, bien que le prix moyen d’un 4 pièces soit de
2.200.000NIS (550.000euros) le prix réel
de l’appartement que vous allez acheter sera évidemment très différent
d’un quartier à l’autre, de la même façon que le prix d’un appartement à
Neuilly diffère sensiblement d’un appartement de même taille à Sarcelle.
Les
quartiers les plus chers sont évidemment à moins d’une heure de marche du
Kotel, et les prix vont de 20.000$/m2 pour du projet neuf au Waldorf Astoria,
en passant par 17.000$en projet neuf à Talbyeh, Mamilla, Moshava Germanit, 11.000$/m
à Rehavia, puis un peu moins pour Katamon hayeshana (9.000$/m), et de facon
degressive Baka, Arnona, Makor Haim, jusqu’à Har Homa 4.500$/m, car les plus
values attendues sont aussi très différentes. Etant donné que le foyer moyen à Jérusalem
regroupe 3.88 personnes, l’appartement le plus recherché est un 4 pièces tant à
l’achat qu’à la location, c’est donc celui pour lequel la balance offre
–demande est la plus déséquilibrée.
Le financement peut se faire par un emprunt hypothécaire
(mashkenta) et dans ce cas les dernières recommandations de Stanley Fisher
limitent à 75% l’emprunt pour un 1er achat d’habitation pour un Israélien
alors que s’il s’agit d’un appartement destiné à l’investissement (2e
appartement ou appartement à visée locative ou de touriste) l’emprunt maximal
sera de 50%.
Au prix de l’appartement de vos rêves après retour à la réalité
économique, il faudra quand même penser
à ajouter quelques frais annexes non négligeables :
- honoraires d’agence immobilière : 2% + 18% TVA payable
à la signature du contrat d’achat
- honoraires d’avocat 1% +18%TVA payable à la signature du
contrat
- taxe d’acquisition (calculée par paliers à partir
d’1.475.000NIS) payable 50 jours après la signature
- travaux éventuels de rénovation ou d’aménagement :
compter 600$/m2 si vous prévoyez de tout refaire du sol au plafond.
- taxe d’habitation (arnona) annuelle
- charges mensuelles de copropriété
Pensez également en terme de planning financier : en général,
la signature du contrat d’achat d’un appartement s’accompagne d’un chèque
de 20% du prix de l’appartement, 10 à
20% sont laissés en dernier règlement lors de la remise des clés généralement prévue
entre 4 et 6 mois après signature du contrat, et les 50 à 60% restant sont
payés à mi chemin entre la signature et la remise des clés.
Etape 2 : Choix des partenaires locaux
A peine posé le pied
sur la terre de nos ancêtres il vous faudra choisir un avocat. De préférence
également notaire, il pourra effectuer toutes les vérifications indispensables
à la sécurisation de votre investissement.
Vous choisirez plutôt un avocat spécialisé
dans les transactions immobilières et dans la ville où vous projetez d’acheter
votre propriété, ce qui permettra à votre avocat de connaitre parfaitement la
configuration juridique autour de l’appartement de vos rêves et de faire
facilement les allers-retours à la mairie et au cadastre pour s’assurer que la
situation juridique du bien est bien celle qu’on vous a présentée.
N’oubliez
pas de poser toutes les questions qui vous tracassent, la procédure étant
tellement différente de la France, il n’y a pas de question bêtes, il n’y a que de mauvaises surprises !
Votre 2e partenaire indispensable est votre
conseil immobilier,
plus concrètement votre chasseur d’appartement, plus communément appelé agent
immobilier. SI vous êtes de nature prévoyante, vous aurez pris soin de le
contacter depuis votre box française et aurez déjà ainsi pu avancer afin d’éviter
toute perte de temps et le découragement qui s’ensuit.
Vous lui préciserez tous
vos critères prioritaires et il pourra déjà scanner le marché avant votre
arrivée et vous préparer un premier planning de visites de biens susceptibles
de vous intéresser. L’avantage de Jérusalem est qu’ici les grandes agences
travaillent au sein d’un groupement appelé SHIRAN qui regroupe le pool des exclusivités
immobilières toutes agences membres confondues et donc votre correspondant local
pourra vous proposer l’ensemble des biens répondant à vos critères et donc
trouver celui qui vous convient, qu’ils soit proposé à la vente par un
particulier, par sa propre agence ou même par une autre agence qui en aurait l’exclusivité.
Votre conseil aura pour rôle non seulement de vous présenter des appartements en
fonction des éléments que vous aurez définis mais surtout de défendre réellement
vos intérêts lors de la négociation du prix et des conditions face au vendeur
ou à son agent, et également de vous guider sur le chemin des clés de votre
futur home sweet home dans la succession de démarches peu agréables et
tellement différentes de ce que vous avez l’habitude de pratiquer en France
(mise en contact avec des banques et organismes de prêts, architectes,
artisans,.. ).
Mais ce qui vous sera le plus utile chez votre conseil
immobilier ce sera sa capacité d’assurer une bonne coordination entre les différents
intervenants lorsque vous serez déjà rentrés en France et pris par vos affaires
courantes alors qu’il faudra bien faire avancer votre dossier ici.
Le 3e partenaire est la banque : n’hésitez pas a prendre
plusieurs contacts avec des banques différentes afin de comparer les
conditions. Etant donné la complexité du
système de prêt hypothécaire en Israël, jonglant entre le prime, le libor,
l’indexation sur le dollar ou l’euro, et les taux variables, les données
multiples sont très déstabilisantes par rapport aux taux fixes d’emprunt auxquels nous sommes généralement habitués en
France. Il est donc souvent très rentable de s’adresser à une société de
financement qui négociera pour vous et très certainement mieux que vous vos
conditions d’emprunt hypothécaires auprès des banques israéliennes. Certes, ces
services sont payants évidemment, mais les honoraires de ces spécialistes vous
permettent de gagner largement plus en remboursements.
Une fois votre entourage professionnel bien en place,
connaissant votre budget et disposant déjà des 25% a payer a la signature du
contrat d’achat de l’appartement de vos rêves, il est maintenant urgent de définir
vos critères de recherche.
Etape 3 : les critères de recherche
En termes d’immobilier, à Jérusalem comme dans le reste du
monde, le critère prioritaire est l’emplacement.
Pour être facilement cessible, le bien idéal est dans un
quartier chic, dans une rue calme et verdoyante, en étage élevé mais faisable a
pied (4e)dans un bel immeuble récent avec concierge, piscine, équipements
fitness, ascenseur shabbat, cave et parking, il s’agit d’un appartement avec
vue sur les murailles, terrasse aménagée en jardin pouvant abriter une grande
souccah et sortant du salon, exposé au moins sud et ouest, sans vis-à-vis, rénové
exactement à votre gout, calme et sans voisins ni charges de copropriété élevées,
et dans un immeuble habité en permanence (pas uniquement de copropriétaires en
permanence à l’étranger), peuplé de personnes triées sur le volet mais à un
prix sacrifié pour vous. Évidemment, vous l’avez déjà compris, ce bien idéal
est comme l’homme ou la femme idéale, celui de vos rêves, il n’existe donc
pas ! Il faudra donc vous contenter de l’existant et apprendre l’art du
compromis, et donc de l’évaluation de l’importance de vos critères de choix.
Reprenons donc, en terme d’immobilier, le critère prioritaire
est l’emplacement, et les critères essentiels sont ceux qu’on ne peut pas
changer seul : l’aspect extérieur de l’immeuble, le voisinage, la clarté (orientations), le bruit, la
superficie, les ouvertures. Le reste
(disposition intérieure, taille des chambres, style de cuisine,…) tout
peut être change et les Israéliens sont des spécialistes de la rénovation complète.
Ne vous laissez donc pas séduire seulement par une belle rénovation, sachez
estimer le cout des travaux et comparer à niveau égal les divers appartements
que vous allez visiter.
-
L’emplacement :
o
Commencer par éliminer les secteurs dont vous ne
voulez vraiment pas mais sans être trop réducteur
o
2 types de réflexions sont à considérer de façon égale :
pour votre quotidien la proximité par rapport à un centre de vie (proches,
synagogue, travail,…) et sur le plan
d’une meilleure cessibilité être à moins d’une heure de marche du Kotel.
o
S’il s’agit d’un investissement, on peut également
cibler les quartiers qui vont être mis en avant au niveau des projets
d’urbanisme et donc prendre de la valeur. Si l’investissement est à visée
locative, préférer la proximité des universités, du centre ville ou des écoles,
mais Jérusalem n’offre pas le meilleur rendement locatif.
o
Desserte par les transports publics (tramway, autobus)
o
Écoles à distance raisonnable
o
Parcs à proximité
o
Commerces de proximité
-
-
Le type de maison :
o
Immeuble de moins de 5 ans (prix supérieur d’environ
20%)
o
Immeuble récent moins de 10 ans (prix supérieur de
15%)
o
Maison arabe (prix majoré)
o
Immeuble en pierre de Jérusalem = norme
o
Façade en Crépi (prix minoré)
o
« shikoun » (prix inférieur d’environ 25%)
o
Gardien, lobby, équipements divers, (prix majoré
en conséquence mais attention aux charges élevées, d’où une rentabilité incertaine
à moyen terme)
-
Nuisances :
o
Bruit (route, école en face, stade, …) : prix
minoré de 5%
-
Etage
o
Si ascenseur shabbat prix majoré de 20% pour les étages
élevés
o
Si ascenseur simple, prix majoré jusqu'au 4e
étage et inversion après
o
Si pas d’ascenseur, prix maximum en rez de jardin s’il
y a une sortie sur jardin clôturé, puis prix élevé au 1er étage jusqu’à
18 marches et prix minoré pour les étages supplémentaires
-
Superficie : attention, si en France on connait
la surface net loi Carrez, à Jérusalem nous devons jongler avec 3 données distinctes
et généralement différentes: la surface réelle brute annoncée par le propriétaire,
la surface retenue par la mairie et servant de base au calcul de la taxe
d’habitation, la surface inscrite au cadastre. Ces différences servent en
général dans la négociation
o
5 pièces =130m brut
o
4 pièces = 110m brut
o
3 pièces = 80m brut
o
2 pièces = 55m brut
o
Cave = 5m, prix majoré si inscrite au cadastre
o
Parking = prix majoré de 10%
-
Pour un penthouse (appartement au sommet d’un
immeuble, avec terrasse et avec les 4 orientations), majorer le prix de 20%
-
Pour un duplex, minorer le prix de 12%
-
Vue dégagée : majoration de 10% (ni immeuble en
vis-à-vis ni panneaux solaires en face)
-
Expositions sud ouest : majoration de 10%
-
T aille du salon
-
Balcon/terrasse pouvant abriter une souccah (sans toit) :
majoration de 10%, bien qu’aujourd’hui il est relativement facile d’obtenir un
permis de construire pour une terrasse souccah de 12m.
-
Nombres de chambres et de salles de bains
-
Isolation : ce critère n’est pas encore arrivé
jusqu'à Jérusalem
Fort de cette liste non exhaustive évidemment, et face aux
prix particulièrement élevés des appartements à Jérusalem, il n’est pas étonnant
que les jeunes couples de moins de 40 ans y représentent moins de 20% des
acheteurs et c’est pourquoi afin de favoriser l’accession à la propriété des
jeunes couples, la ville de Jérusalem a accordé en Juillet une prime pouvant
aller jusqu'à 100.000NIS.
Armez vous donc de courage, soyez opiniâtres et motivés, et
calculette en mains, partez à la chasse à votre appartement. Certes, la mission
n’est pas aisée, mais le résultat est garanti tant spirituellement d’accomplir
une mitsva particulière que financièrement de se lancer dans l’un des
investissements les plus rentables au monde.
Déborah
Jérusalem Immobilier
Tél. Israël: (972)2
6786595 / Tél. France : (33)4 22 13 05 39
www.jerusalemimmobilier.com
