Devenir propriétaire a  Jérusalem ? un privilège qui se mérite

Jérusalem, capitale d’Israël, jusque là rien de nouveau.

Mais aussi, Jérusalem, la ville la plus étendue d’Israël avec ses 125km² de superficie, c'est-à-dire plus  grande que Tel-Aviv bien sur (52km²) mais aussi que Paris (105km²) ou Lyon (47km²) mais finalement moitié plus petite que Marseille et ses 240km².

Jérusalem la ville la plus peuplée d’Israël grâce à ses 804.000 habitants (en hausse d’environ 2% par an), près du double de Tel-Aviv et ses 410.000 âmes, et finalement presque comme Marseille et ses 826.000 habitants.

On pourrait donc presque voir Jérusalem et ses 6432 habitants/km² comme un petit Marseille mais 2 fois plus dense (3436hab/km² a Marseille), ou encore comme exactement 2 fois la ville de Toulouse en surface et en population.

Mais Jérusalem est  l’une des 6 villes les plus chères d’Israël, et depuis cette année parmi celles où il faut plus de 440.000 euros pour acheter un 4 pièces, soit presque 2 fois le prix d un 4 pièces à Marseille (220.000 euros) et pourtant celle où l’investissement immobilier est le plus rentable avec une hausse constante et régulière tandis que Marseille note une baisse de 8% cette année, et la plupart des villes de France une baisse de 2%. 

En fait,  la bulle immobilière de Jérusalem semble bien nourrie tant par le faible nombre d’appartements disponibles pour que par la demande croissante. Car en tout et pour tout, on compte seulement 155.000 appartements dans la partie juive de Jérusalem. Et dans notre ville sainte qui regroupe 10% de l’ensemble des israéliens, on est jeune (26 ans en moyenne) et doté d’une solide culture de l’achat immobilier (71% des Israéliens sont propriétaires). De plus, notre belle ville est la première destination des nouveaux immigrants. En effet,  14% des « olims », majoritairement américains et français, choisissent de s’installer à Jérusalem  contre seulement 7% à Haïfa et 5% à Tel -Aviv.

Donc non seulement la demande locale est déjà très forte et la construction nouvelle très faible, mais la ville étant particulièrement étendue, certains quartiers sont forcément plus centraux que d’autres, plus proches du Kotel, des rues piétonnes, des grands hôtels… et donc plus attrayants. Et cela n’échappe pas à l’ensemble des juifs du monde, qui répétant inlassablement Pessah après Pessah  « l’an prochain à Jérusalem », décident d’acheter des appartements dans ces quartiers centraux, tels que Talbyeh, Rehavia, le Centre Ville, Moshava Germanit ou Katamon hayeshana, pas forcément pour y habiter mais souvent pour renforcer un sentiment de solidarité marqué avec Israel, s’obliger à y mettre un premier pied sans toutefois s’engager dans une alyah et réaliser de surcroît un placement financier .

Et cette double demande tres spécifique, tant locale d’habitants réguliers que de juifs du monde entier qui veulent accomplir cette mitsva formidable d’acheter à Jérusalem, entraine le maintien d’ une véritable bulle immobilière protégée, à risque maitrisé et à rendement garanti puisque si on observe les 5 dernières années, les prix des appartements à Jérusalem ont monté de 70%.  Difficile donc de trouver un meilleur investissement, ce d’autant qu’en plus on peut le financer à 50% par un emprunt hypothécaire en Israël éventuellement même complété par un prêt à la consommation en France.

Dans ces quartiers donc bien spécifiques à moins d’une heure de marche du Kotel,  à la recherche d’appartements dans des immeubles devant répondre aux nouvelles exigences françaises (ascenseur, belle entrée, façade convenable), nous voici donc à la recherche de la perle rare, du coup de cœur parmi un nombre vraiment très limité d’appartements à vendre dignes de ce nom. Et c’est précisément là que chaque acquéreur potentiel devra faire un effort énorme sur lui-même pour arriver à son but. Car les règles ici sont différentes, la « bonne affaire » à la française est très très rare, et chaque acquisition immobilière en soi est déjà un bon placement ici étant donnée la hausse attendue à moyen terme.

 Il faut alors s’armer de courage et puiser dans sa foi toute son énergie car l’appartement qu’on s’apprête à acheter ici ne sera en rien comparable à celui qu’on aurait pu acheter au même prix en France.

Il convient de se fixer une priorité pour échapper à l’abattement : bien s’entourer.  S’entourer de professionnels compétents : un conseil immobilier compétent et diplômé, un avocat spécialisé dans les transactions immobilières, un financier digne de ce nom. Et évidemment s’entourer d’amis, mais surtout pour se détendre et  décompresser le soir après les visites ou les formalités multiples et variées car tous ceux qui ont acheté les années précédentes ont forcement payé moins cher et sont de fait décourageants!

 Il faut aussi ici s’habituer à recevoir un « non » en réponse standard de première intention, tant à la banque qu’ailleurs, et interpréter ce « non » non pas à la française comme un refus mais bien comme une base de discussion.

Fort de tout cela, se rappelant que finalement notre 4 pièces à 440.000 euros sera tout de même moins cher qu’a Paris (770.000euros en moyenne) et notre placement plus sécurisé, il faudra se focaliser sur les éléments non modifiables de l’appartement à choisir, tels que l’emplacement, la luminosité (les orientations), l’étage, la surface, la vue, et non sur tout ce qui peut être changé par des travaux d’aménagement intérieur.

L’appartement moyen a Jérusalem est un 4 pièces de 79m2 car un foyer moyen ici comporte 4 personnes, il est situé dans un environnement très jeune en centre ville et à Nahlaot  (41% entre 20 et 34ans)et plus âgé à Talbieh ou Rehavia (moyenne d’âge 47 ans). Et selon une étude récente de l’institut des statistiques israéliennes, 70% des habitants de Jérusalem sont non seulement heureux d’y habiter mais pensent que leur avenir y sera meilleur qu’ailleurs…

Sources : Residential research Global House Price index, The Marker,  Israeli Central Bureau of Statistics, Credit Foncier de France, Jerusalem Institute for Israel Studies

Déborah

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